▲大直豪宅「金澤III」總共僅7戶，近年已累計5戶曾上到法拍市場。（圖／翻攝自Google Map）
記者賴志昶／台北報導
位於台北市中山區的「金澤III」總戶數僅7戶，但由於社區內債權關係複雜，近年來已有5筆物件淪落法拍市場。根據法院公告，近期該大樓4、6樓戶也由於債權糾紛遭拍賣，2戶總坪數皆為84坪，目前三拍底價分別為5744、5917萬元，預計本（7）月18日同日開標。
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目前屋齡已13年的「金澤III」（或稱「金澤C」），基地面積共137坪，為7樓華廈，1層1戶總共僅7戶，不過經查法院公告，其中包含1樓店面與2、3、4、6樓住家等5戶都曾淪落法拍市場，整棟樓僅5、7樓沒被拍賣過。
其中，2樓戶坪數約85坪，於去年12月下旬4拍底價為5000萬元，最後由謝姓自然人以5020萬元得標，換算每坪單價約59萬元。不過，該戶在入手近2個月後，於今年2月下旬即以總價5050萬元出售予林姓自然人，若扣除房地合一稅與相關費用，恐怕是平轉甚至小賠出場。
經查地籍謄本資料，從姓氏或戶籍來看，無法判斷2樓戶買賣雙方是否為關係人，且實價登錄上也無特別註記，應是正常買賣，該戶急於脫手原因不得而知。
法拍業者認為，此案可能買方為投資客，在入手後研判裝修成本大過原先預估，或是未來該戶轉手空間不大，因此趕緊認賠出場。不過，該案1樓法拍店面債務人也為謝姓，不清楚是否為該社區債務人相關人士。
該社區1樓店面是於去年12月中旬遭到法拍，當時一拍底價為4972萬元，據債務人代理人表示，該建物出租給第三人作為私人招待所，該案最終因債務人提供擔保而停拍。
3樓戶坪數約84坪，去年8月首次出現在法拍市場，當時一拍底價仍有8660萬元，但流標至應買階段時，底價與三拍同為5543萬元，換算每坪約65.8萬元，最終由一組人馬以同樣價格標走。
至於近期上到法拍市場的4、6樓戶，坪數相同皆約84坪，兩者都是於5月23日首次出現在法拍市場，當時一拍底價分別為8975、9245萬元，目前三拍底價則分別為5744、5917萬元。
▼「金澤III」歷年法拍案件。（表／ETtoday東森新媒體彙整）
東龍不動產專任約經理陳泰源分析，該社區主要有7大抗性，首先是室內空間屬狹窄長方型，格局較不易規劃；採光朝向為正西向，西曬相當嚴重；該社區為濱江國中第一排，白天易有附近住戶、學生的喧嘩聲；此外，除了1樓大廳外其餘完全沒有公共設施，但公設比卻高達37％，顯示實際購買坪數相當少。
該案由於基地面積較小，社區僅能規劃機械車位，較難吸引高階族群；同時，該社區由於戶數過少，收取的管理費僅能規劃上午班的管理員，較難兼顧安全性與隱私性；最後，該建商過去盛傳財務糾紛，且多戶長年遭到法拍，導致社區負面形象壟罩。
陳泰源指出，目前該案周邊成屋社區每坪單價行情約在100萬元上下，不過由於上述抗性，因此該案法拍單價僅約6字頭，且估計仍難以拍出。
《104法拍網》總經理籃茂山表示，依據該案過去2、3樓拍出價格研判，應得要在總價5000~5500萬元之間才有可能拍出，不過目前三拍底價仍高於此價格，且筆錄中註明該案仍有訴訟，因此研判此次拍出機會較低。
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