記者陳建宇／綜合報導
日前代銷大咖祝文宇點出全台有4個行政區恐有房市泡沫化風險，更直指台南、高雄有台積電議題拉抬的區段風險更高，不過在地專家直言，南二都房價基期低才使得漲幅看來驚人，且台積電將實質帶進高收入就業人口，產出住宅需求，因此泡沫化問題並不嚴重。
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▲南二都受台積電議題拉抬的區域，被指出有房市泡沫化風險。（圖／記者陳建宇攝）
代銷天王、愛山林董事長祝文宇日前就在股東會後表示，桃園、台中、台南、高雄除了漲多之外，土地供給也超過需求，正面臨泡沫化危機。其中南二都因為台積電議題拉抬的區域，泡沫化的危機將更大，言下之意包括台南的善化、新市、永康等區，以及高雄的楠梓、橋頭、仁武，就會是房市泡沫化的重點區域。
▲台積電進駐去年確定進駐楠梓，消息一出房價大幅上漲。（圖／記者陳建宇攝）
這些地區會被點名具有泡沫化危機，原因不外乎就是房價漲幅高、速度快，且被認定在地並沒有這麼多的住宅需求，建商一股腦推案蓋房子沒人買，造成泡沫愈來愈大，最終破裂導致房市崩盤。
▲高雄新建餘屋數量。（圖／翻攝自內政部網站）
▲台南新建餘屋數量。（圖／翻攝自內政部網站）
只不過從內政部去年第四季的新建餘屋數量來看，南二都這6個受惠台積電議題最大的行政區，事實上都不多，部分行政區如仁武、橋頭、新市，去年第四季的新建餘屋數量甚至比2020年第四季更減少，其餘行政區就算增加幅度也不大。
而從空屋率觀察，也只有橋頭區去年下半年的14.56%較高，其餘行政區空屋率都在10%以下，也有降低的趨勢。
▲高雄空屋率。（圖／翻攝自內政部網站）
▲台南空屋率。（圖／翻攝自內政部網站）
屏東大學不動產經營學系教授楊宗憲表示，所謂的房市泡沫化，指的就是房子的真實價值跟不上價格，但真實價值究竟該怎麼評斷，每個人的見解都不同。若以合理的租金報酬率，當成評判泡沫化的標準，南二都具有台積電議題的區段，即便房價上漲快，又有升息因素影響，租金報酬率也仍有3~4%，相較北部更高，若真要說台南、高雄有房市泡沫化危機，症狀也比台北輕微。
楊宗憲指出，南二都雖然近2年房市泡沫增長的速度確實快，但沒有立即破裂的風險，主要的原因就是房價負擔仍相對輕，而且政府非常努力在「作多」。因此泡沫化危機不會是現在，但不可否認是未來的隱憂，明年也許就會出現「多殺多」的狀況。
▲在地專家認為包括高雄、台南雖然有房市泡沫化出現，但現階段嚴重性不高。（圖／記者陳建宇攝）
《住宅週報》社長陸敬民則分析，近幾年南部房價迅速大漲是事實，但過去1年半政府為預防房價爆衝過頭，針對投機客、建商設下重重限制，讓房市崩盤的加速器被拆除，因此南部房市泡沫化有可能性但不高。陸敬民表示，台灣只差沒有「一縣市一園區」，只要園區不死，房價要崩就有難度。
豐匯地產總經理施棟瀝表示，不諱言南部房市確實有泡沫出現，但若分析未來將進駐的台積電及其相關產業，以及橋頭科學園區、仁武航太園區實質進駐率高來看，這些投資開發都是進行中的事實。
施棟瀝指出，這些就業人口來自高雄或外地，都會產生相當的租屋、買屋需求，特別這些產業帶來的很多是薪資水準更高、消費力也更強的族群，因此也許明年下半年房市的泡沫化危機就會慢慢縮小。
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