陸敬民／從去年說到今天 說好的崩盤呢？

▲近2個月股市跌幅深，很多媒體及名嘴甚至提出房市將崩盤的論調。（圖／記者林淑慧攝）

文／《住宅週報》社長陸敬民

過去2個月台灣股市大幅下滑，開始有台北的主流媒體發表主張，這是因為美國抽回資金，而按照過去的經驗，這會讓台股缺乏資金動能，不過這些主流媒體、名嘴不打算這樣打住，「順便」也唱衰一下房市，認為房市多頭已經走到盡頭，更給了「房市將出現無可避免的崩盤」或「接近崩盤」的結論。

這種「房市崩盤論」從去年說到今天，但，說好的崩盤呢？

這些媒體、名嘴依據種種資料預測房市將崩盤，例如對比去年同期的推案量、買賣移轉棟數、成交金額下滑等等，更有人直言房市已轉冷，台積電的光環消失等。只不過我們看到的是，近期的預售市場開價不僅沒有下滑，反而還開高，前些時候預期的投資客拋貨潮，也並未實質反應在成交上。

說好的房市崩盤沒出現，可歸納5個原因：

第一點是「資金回流」，以往台灣房市買氣有波段性循環，例如5年1循環、7年1循環，但這都是發生在台灣資金大舉外流的年代，國內從李登輝總統到陳水扁總統這段期間，正好也是台商大舉西進中國大陸的時候，這些台商帶人、帶技術、帶資金前往中國大陸投資，國內的資金並不充裕。

但自從2017、2018年美中貿易戰開打之後，資金開始大舉回流台灣，改變了這種房市循環論，讓其不能再作為評斷房市的理由。

第二點是「建商體質」，過去的大建商、上市建商之所以會撐不住、垮台，都是肇因於財務問題，而造成這種財務問題的原因是業外投資太多，以及股票操作護盤等，這這些大建商不專注在本業上，業外投資的失利就造成建商撐不住收攤。但現在檯面上的大建商本業強，也更專注在本業，不做太多業外投資，體質上比起過去的大建商好很多，不會輕易垮掉自然也就降低房市崩盤的機率。

▲現在的銀行制度比過去健全許多，也是房市不會崩盤的原因之一。（圖／記者林淑慧攝）

第三點是「銀行制度」，台灣金融業歷經了過去企業掏空、不當聯貸案等風風雨雨之後，放款相關的金融規範有很大程度的進步，不論是企金、消金的制度都愈來愈完善。

第四點則是「政府態度」，從最近預售屋禁止換約延後審議，政府也沒祭出新的打炒房措施可以看出，既然實施的措施已經達到抑制效果，避免了過度炒作，那這樣就好了，政府的態度其實不想把房市打垮。

第五點是「國人觀念」，雖然高房價會成為今年選戰的議題之一，但我們從國人房屋自有率已超過80%來分析，實際上的高房價民怨其實有2種，1種是「有房二代」的民怨，另外1種則是「完全無房者」的民怨，從現實狀況來看，現在對高房價的民怨更像是第1種狀況，「爸媽已經有1房或2房，但是我自己想買買不起」，或是「已有的房子不夠好想更好」。這時採取過激的大動作把房市打趴，已買房者的民怨可能會更大。

從上述5點因素來看，說好的崩盤呢？短時間內應該不會來了。

►陸敬民小檔案

學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長