買房買到「蛋盒區」不得翻身? 一招看清真假蛋黃區

▲▼淡水、紅樹林房市情境。(圖/記者陳韋帆攝)

▲何世昌認為,只探討蛋白區房市破沫,其實是邏輯上的謬誤。(圖/ET資料照)

記者項瀚/台北報導

買在蛋白、蛋殼區是否面臨更大的破沫化危機?最新一集《地產詹哥老實說》邀請《住展》雜誌研發長何世昌,指出由於房地產具有比價效應,破沫化絕不會只發生在單一區域。此外,他也提出目前雙北房市的「蛋花湯」現象,並給予「買蛋黃、還是蛋白」的關鍵評估點。

▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》,解析房市「蛋花湯現象」。

節目一開始,主持人詹哥詢問:「到底該如何區分蛋黃、蛋白、蛋殼、甚至是蛋盒區?」何世昌表示,早期會以地理位置區分,而目前較常見的是透過城市發展與房價,且需取決於以什麼單位區域當作基準點。但即便如此,這類通俗的區分方法仍存在爭議。

▲▼地產詹哥老實說20220802。(圖/翻攝自地產詹哥老實說)

▲何世昌表示,松山、信義、大安、中正、中山均價站上100萬元,屬於北市蛋黃區。(圖/翻攝自地產詹哥老實說)

舉例來說,若以台北市當作基準,那麼每坪均價站上100萬元的松山、信義、大安、中正、中山就屬於蛋黃區,其餘7個行政區則列為蛋白區。以新北市來看,三重、板橋、永和、新店為蛋黃區;新莊、蘆洲、泰山、汐止屬於蛋白區;至於八里、淡水、鶯歌則代表蛋殼區。

不過,何世昌說,新北市的劃分存有不小爭議,像是不少民眾會覺得新莊其實稱得上蛋黃區。另外像是鶯歌,雖然地理位置在新北市邊陲,但北大特區不論是新案抑或中古屋,均價已站上5字頭,也不像是蛋殼區的表現。

▲▼三峽北大特區。(圖/記者呂佳賢攝)

▲北大特區不論是新案抑或中古屋,均價已站上5字頭,也不像是蛋殼區的表現。(圖/記者呂佳賢攝)

所以,何世昌強調,這類劃分只是用較通俗的用詞,讓民眾有初步的了解。此外,在任何一個行政區中,裡面亦可在劃分蛋黃與蛋白,「不用管別人怎麼取名,自己喜歡、住得舒適最重要。」

可是另一方面,門牌效應確實在房價上能起到頗大反應。何世昌舉例,萬隆與公館僅一站之隔,騎車不過5分鐘路程,房價就遠差了50~60萬元。此外,他還笑說:「天母人也從來都不會說自己是士林人。」

那麼,哪些區域有機會從蛋白變蛋黃嗎?何世昌談言,城市發展與輪動需要很長的一段時間,可能在有生之年都無法看見,但這不代表蛋白區的房價不漲,只是它不容易在短時間變成蛋黃而已。

話落到此,主持人詹哥發問:「那蛋白、蛋殼區是不是面臨比較大的泡沫化風險?」何世昌認為,探討蛋白區泡沫其實是邏輯上的謬誤,由於房地產具有比較效應,當蛋黃與蛋白價差擴大時,買盤便會湧向蛋白;反之,蛋黃區就會吸引更多買盤。也就是說,蛋黃區的價格基本上會隨蛋黃區連動。

不過,何世昌提到,近來雙北房市出現了「蛋花湯現象」,八德賣樹林價、樹林賣土城價、土城賣板橋價、板橋賣文山價,但是文山還是文山價。他說:「這時就只有2種狀況,一種是土城、板橋超漲,出現修正;另一種則是文山出現補漲。」

所以,何世昌建議:「當蛋黃區蛋白價格太過接近時,就要買蛋黃區;而當價格差距太大時,就要買蛋白,以符合同心圓的邏輯。」

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