鄭州淪「爛尾樓重災區」 分析指目標難問題多、仍可能二次停工

▲▼鄭州的爛尾樓情況嚴重。(圖/翻攝自紅星新聞)

▲鄭州的爛尾樓情況嚴重。(圖/翻攝自紅星新聞)

中央社

河南省鄭州市為了解決房地產「爛尾樓」危機,提出要「大幹30天,確保全市停工樓盤全面復工」。媒體報導指出,陸續已有超過6成建案復工,但要達成目標十分艱鉅。

陸媒財新網2日報導鄭州市房地產復工的情況、難點,並指出在全國主要省會城市中,鄭州的爛尾樓情況最為嚴重。

中國房地產行業因為監管及經濟成長放緩等因素,遭遇流動性危機,多項建案因資金不足停擺,預售屋購房者集體停繳房貸掀起「停貸潮」,引發當局重視。鄭州是相關問題的重災區,也是首個提出為地產業紓困、解決爛尾樓問題的地方政府。

報導說,鄭州9月6日推出「保交樓」專項行動推進至今,一些資不抵債的項目遲遲無法復工。還有一些建案雖然重啟施工,但救助資金不足,復工只是應付一下官方檢查,即所謂「表演式復工」。

報導指出,停工問題龐雜,鄭州挽救爛尾樓難度極大。主要問題包括:紓困資金有限、追回挪用資金困難、以及當前房市低迷、供過於求,即使復工,但銷售成績不佳無法回籠更多資金的話,難免很快又會「二次停工」。

多名鄭州房企人士指出,當地大部分問題建案處於房屋已售但逾期交付狀態,且項目基本都是封頂以後爛尾。

根據法規,主體結構封頂,開發商就可以較大限度提取預售監管資金。因此,鄭州多數停工樓盤預售監管帳戶裡的資金幾乎都已被調用殆盡。

封頂之前,房企所投入的工程款僅20%左右,其餘80%通常在封頂之後才陸續支付。一個項目正常建設周期大概需要2.5至3年,期間從封頂到最終交付至少還需1.5年,需要完成的工程建設還包括外牆、防水、砌體、裝修以及園林、其他公建配套等。

為推動復工,鄭州當局一方面依靠地方性紓困基金與全國性專項借款,向問題建案注入流動性;另一方面,為多個停工建案引入地方平台公司,參與項目盤活工作。

7月底,鄭州市政府提出設立房地產紓困基金,母基金規模暫定人民幣100億元(約新台幣448億元),同時透過各區縣吸引不同類型社會資本共同出資,設立子基金。

據報導,截至目前,首批紓困基金已陸續投放到鄭州7個問題建案,這些多是先前產生較大社會負面影響的項目,但它們資可抵債,風險比較可控。此外,第一批50億元全國性專項借款已下達鄭州。

鄭州本地房企人士說,相關部門已經查清了各個停工建案後續保交樓所需建設資金,「但當下紓困資金有限,單個樓盤所能分配到的額度極少,無法覆蓋建設資金缺口」。

以爛尾至今近10年、殃及購房者超6000戶的「啟福城」為例,財務數據顯示其後續還需投入建設資金16億元,擬申請全國性專項借款5.15億元,但首批能獲取的金額僅3.87億元。

上述房企人士說,現階段,相關部門考慮先注入一筆有限的資金,重啟建案。只有項目正常運轉起來,剩餘資產如未售房源、車位、商鋪等才有可能恢復銷售,後續資金回籠。

但也有行業人士說,「新一輪施工能夠持續多久很成疑問」,因為救助資金本來就不多,官方引入的鄭州地方平台公司多不具備房地產相關能力與經驗,更沒有資金解決問題。若想真正保交樓,歸根結底還是得依靠市場。

據報導,鄭州房地產大規模發展始於2017年。當時大量城中村土地集中入市,且地價處於高位。2018年,鄭州新成屋銷量達到38萬戶高峰;2019至2020兩年,新房成交量逐年遞減,但仍超過20萬戶;至2021年下半年,全國地產市場整體走下坡,鄭州全年新成屋僅成交16萬套,年降超30%。2022年上半年,鄭州新成屋成交量年降近50%。

行業人士說,現在鄭州這批出險房企裡,有一類處於「躺平觀望」狀態。它們手上還握有少量資金,但由於市場低迷,這些房企認為,建案哪怕正常施工也很難銷售出去,不如暫時停工。

這名人士說,如果鄭州樓市維持這種低迷態勢,100個停工建案就算一時獲得救助資金實現復工,一至兩個月後,當資金消耗完畢,依然可能出現二次停工。

另根據中國經濟學者黃奇帆,中國房地產企業的總負債率在2018年是84%,香港房企的一般負債率則是40%。許多中國開發商從買地到建設都是以大規模融資在周轉,一旦遇到經濟下行的逆週期,資金鏈斷裂的情況就像地雷一樣一個個爆炸。

關鍵字:河南鄭州爛尾樓房產雲鄭州爛尾樓

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

台南「恐怖機車地下道」永久封閉! 在地人驚:每天騎這裡上班

因應台南鐵路地下化施工,東門陸橋將在12月27日起全面封閉施工8個月;另外,被當地人封為「最恐怖地下道」的東門陸橋機車地下道則將永久封閉,不再開放通行,消息曝光後,立刻掀起網友熱烈討論,「各種台南回憶要掰了!有點哀傷」、「準備迎接交通黑暗期」。

2小時前

大二女兒戀愛了! 媽卻氣炸拒給生活費 逼拋棄「3棟房繼承權」

不少家長擔心子女遇到壞人,因此會干預對方的交友狀況。近日一名媽媽認為大二女兒交了男友之後,性格出現180度大轉變,因此不願意再負擔女兒的生活費用,還要求對方拋棄繼承房子的權利。但律師呂秋遠看到後感嘆,希望那名媽媽好好想想這種做法是不是最好的,也希望對方知道什麼是控制、什麼是愛。

19小時前

同棟鄰居竟是賊!狂偷30件內褲 女嚇到「賣房搬家」求償租金

高雄一名林姓女子控訴,同棟的住戶許男109年間見她住家大門鑰匙未取下,竟趁隙侵入她住家,偷走筆電、平板電腦、內褲30件、內衣15件、泳衣等物;林女為此心生恐懼,不但加裝保全、攝影機,甚至最後還選擇搬家到外租屋,為支付房租,不得已只好賣房,林女不甘損失,憤而提告求償20萬元。高雄地院審酌,難認許男竊盜行為、與林女之租房租費用間的因果關係,因此駁回請求。全案可上訴。

20小時前

和男友存買房基金 被騙去「買股票」:妳不要管!妹子曝慘烈下場

不少人和另一半交往會一起規劃未來。一名女網友發文表示,和男友交往期間一直有存錢準備買房,但近來對方一直問,要不要拿買房基金去投資,之後還想借錢去買股票,如果不同意就直接封鎖消失。事後她才聽說,男友和一名網美走得很近,女方是做博弈和資金借貸的,讓她相當傻眼。

21小時前

3套房送兒子2套!爸媽17年後「被趕走住養老院」 法院判決超療癒

兒子一家三口以照顧老人為由住在父母家不肯搬走,導致七旬父母只能暫居養老院,後來不得已訴至法院要求兒子一家搬離。近日,嘉興市南湖區人民法院審結了這起返還原物糾紛案,當庭判決兒子一家返還父母房屋。

21小時前

跟屋主租房給甜頭 房仲搶簽專任約招式盡出

房仲為爭取客戶委託售屋無所不用其極,特別是專任委託,甚至有業者開出「向屋主租屋」的方式,希望取得專任約。專家分析,專任約雖然僅有一家房仲可賣,但優點是較容易守住價格,成交速度也略快於一般約。

22小時前

在台北找到理想3衛老公寓! 一曝賣家「今春入手的」扼腕了

找到理想物件,但明顯是投資客整理過的房子!有網友今年3月開始在北市找房子,雖然理想是3衛浴,可看到的老公寓大多是3房2廳2衛。最近卻意外找到一間4房2廳3衛的公寓,不管是採光還是使用空間,都符合家人開出的條件,賣家也直接附上入手價,看起來不會不合理,但原PO仍猶豫到底要不要買下去。

22小時前

信箱壞掉沒修!人妻打開一看「塞滿原味內衣褲」嚇傻:看到都想吐

社區大樓的信箱通常都在1樓,會和其他住戶的信箱排列在一起。但一名女網友表示,他們家的信箱鎖頭壞了,一直忘了要維修,沒想到近日打開來一看,竟然發現裡面被人放了原味內衣褲,讓她相當傻眼,直呼「看到都想吐了」,嚇得急忙拿去丟掉。文章曝光後掀起討論。

23小時前

房東超硬7條件「嚇跑假面房客」 見第3點超驚嘆:秒刷掉2/3人

租給養寵物的房客,房東最怕退租後臭氣沖天、狗貓的毛四處卡縫。對此,有房東列出超硬7個條件,光是第1點就能篩選「50%以上的牛鬼蛇神!」文章曝光後,網友看到第3點也驚呆直呼,「會不會刷掉2/3的房客?也是啦,寧缺勿濫!」

23小時前

「高嘉瑜推實坪制」PTT卻搖頭! 網戳破致命傷:竹北直接1坪百萬

民進黨立委高嘉瑜持續關注實坪制議題,日前更發文高喊「改實坪制者,得天下。」然而,網上風向卻一面倒,大多網友認為,實坪制跟房價無關,「這就很像現在調整基本時薪一樣,治標不治本」、「總價一樣,單價變高而已」。

23小時前

東森房屋 精選好屋

讀者迴響