▲台北市中型建商董座認為，「危老轉都更」將成為趨勢。（圖／記者項瀚攝）
記者項瀚／台北報導
都更、危老為台北市的重要課題，《ETtoday》訪問2家中型建設，他們一致認為，阻礙整合的老鼠屎是「這群人」。而關於未來趨勢，其一認為「危老轉都更」趨勢明確，未來將持續這方向佈局，另一家則傾向先推出基地較小的危老案，贏得更多信任後，再整合周邊推出二、三期。
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台北市土地稀缺、開發飽和，且隨平均屋齡逐年老舊，更凸顯都更及危老的重要性，不過就建商的角度而言，實務上遇到哪些困境？未來又將出現哪些趨勢？
佳元建設機構董事長蔡錫全表示，都更危老最困難的不外乎就是整合，其中除1樓店面以及底樓加蓋戶的萬年難題外，市場上也有部分非建設本質的公司，像是盤商、開發型公司、中人公司等等，隨口答應地主任何條件，之後卻不了了之。
蔡錫全說，這樣亂開口頭支票，會讓地主留下錯誤認知，使他們覺得「我就是應該拿到這麼多」或是「之前已有人開過更好的條件」，導致後續真正有意投入的建商無法順利整合，期盼這樣的「劣幣」能退出市場。
▲蔡錫全說，亂開口頭支票會害了地主，也讓真正有意投入的建商無法順利整合。（圖／記者項瀚攝）
欣聯建設專業經理人蕭傑楷補充，過去政府有推過「推動師」政策，只要上3天課就能拿到證照，他們可能本業是房仲、代書，不具有扎實的重建知識，就開始進行開發，給予不符合行情的資訊條件，嚴重擾亂市場行情，也阻礙整體的成功整合率。
但蕭傑楷說，該證照政策已在去年底廢除，且2年內沒有成功案例也將廢照，這樣的歪風有望逐漸消失，讓市場回歸正常。
接著談到台北市的重建趨勢，蔡錫全指出，《危老條例》在2017年5月發布實施，本質上是為了解決「都更已死」，屬於一種過渡期政策，且時程獎勵逐年遞減，將在2025年落日。反觀，都市更新過去常被人詬病的：曠日廢時或委員會亂砍條件等等，近年已有明顯改善。
另一方面，都更的容積獎勵更多、租稅更優惠、對整體市容提升更有幫助，且對地主來說，分回的坪數也會更大。因此，蔡錫全認為，「危老轉都更」將成未來趨勢，像是佳元建設近日將公開的「板橋青埔案」以及預計明年推出的「民生東路案」都是成功的案例。
▲欣聯建設近1年確定會推出的3案全是危老。（圖／記者項瀚攝）
不過，對同屬中型建設的欣聯建設來說，整合的策略則有所不同，該公司近1年確定會推出的3案全是危老，土地規模為180~400坪。蕭傑楷說，時間與景氣都是不可預期的成本，在合適的時間點，寧願選擇基地規模較小、容積獎勵較低的條件推案，畢竟資金周轉率也營運上非常重要的一環。
但蕭傑楷強調：「這並不代表沒有持續整合周邊的宏願，我們常見的操作模式為，先整合一塊危老，並搭設接待中心，讓還沒參與到的地主們看得見、摸得著，能更有效率地贏得信任，接著再推出第二期、第三期，像是信義區松隆路180坪的危老案，就正朝這方向努力。」
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