▲預售屋何時才是買點？專家認為明年第二季有機會。（圖／記者陳建宇攝）
文／《住宅週報》社長陸敬民
近2年台灣房市最大的特色，就是房價大幅上揚，歸咎原因就是疫情以及美中貿易戰，而最近經由各項統計數據我們也可以發現，市場開始有實質而具體的「買氣趨緩」、「成交量縮」，那麼，現在是有剛性需求的自住客進場的時間點嗎？
現在我們看房市，都會以數據來佐證，不過很多都是「瞎子摸象」的方式解讀，就像有人說中古屋是預售屋的先行指標，也有人說預售屋反應了未來中古屋的市況，但其實預售建案和中古屋得要區隔開來看。
以預售屋來說，市場的好不好不是看價量，而是要看建照發放量、開工量、使照發放量等，才看得出景氣好壞。而在中古屋部分就相對簡單，全國房仲系統都有成交價量的統計，用價量看出結果就可以客觀反映市場的榮枯。
更重要的是，預售屋的賣方是特定公司行號，也就是建商，會因為種種原因而去想方設法護盤，但中古屋的買賣對象都是不特定的大多數自然人，因此就不能用單一數據同時解讀預售案及中古屋市況。
然而回到預售市場，現在不論北中南的預售案場都出現同樣景象：來人、成交明顯雙降，現場人員應該都心有戚戚焉，雖然還沒有反映在數據上，但也要不了多久了。甚至，從某大建設集團的內部週報中每週成交統計數字，來人及成交確實雙降，這份報告應該是相當具有市場代表性。
可是這樣的房市現象會讓有自住需求的普羅大眾，選擇在第四季進場嗎？我可以想像他們的結論是：不會。
因為對於這些自住客來說，現在只是廣義房市的「起跌段」，因此不會在現在出手。
看起來今年第四季這傳統旺季表現會是「旺季不旺」，而明年第一季又將進入房市傳統的淡季，最好的狀況是淡季平穩，但若「淡季更淡」，明年第二季的329檔期可以預期將會有個案出現「策略性」降價措施，例如表價不變，但議價幅度變大，或者是送家電、冷氣、精裝修等，或是上述家電裝潢直接折抵房價。
那麼明年第二季，自住客可以進場了嗎？我認為有些自住客群可能在此時出手，這樣預售屋房價就會定格，買氣回溫後等到第三季、第四季，優惠就又消失了。
▲想買中古屋的民眾只要勤一點，還是可以找到適合自己的物件。（圖／記者陳建宇攝）
那到底何時才是自住客買房的最佳時機？中古屋其實選擇相當寬廣，任何時間都可以是進場的買點，因為面對的是個人屋主，都會有不同的財務規劃、以及對錢的需求，只要勤勞一點一定可以找到符合自己需求的物件。
買預售屋則是要跟景氣對賭，若建商到了明年第二季撐不住了，開始出現降價的跡象，會是進場的時間點，但第三季、第四季房價很可能又會向上拉，消費者就要找對自己最有利的時間點，在這區間小波動也許可以找到1坪便宜個1~2萬元的「小確幸」，畢竟拉長時間看，近30年台灣的房價趨勢是往上走。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長
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