屋主缺錢急拿履約保證金!他驚曝過戶前1天:房子被限制登記

▲▼桃園,小檜溪,重劃區,亞昕一見,房產,通膨,軌道經濟。(圖/取自免費圖庫pexels)

▲一名賣房屋主簽約流程還沒走完,就急著想動用信託專戶裡的錢。(示意圖/取自免費圖庫pexels)

文/許哲瑝/今周刊

我曾經經手一個買賣案件,原本簽完約後應該照著正常流程進行,但就在案件才剛開始啟動時,屋主就一直急著想知道什麼時候可以拿到全部的款項,不斷的催促我要儘快辦理。

雖然屋主沒說,但我第一個反應是屋主缺錢,急著要調度資金,我能體諒賣房的一方總是想儘快拿到錢,但不動產買賣就是一定要走完相關的流程,只能一步一腳印,沒辦法一步登天。所以,對於屋主不斷的催促,我也僅能回應儘量幫忙,甚至案件進行到大約1/3時,屋主提出了想先行動用買方已支付的自備款,我細問屋主急著用錢的理由,屋主也只是避重就輕地說需要用錢。

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正常來說,買方在案件進行中所支付的所有款項都是匯到信託專戶裡,而買方匯進信託專戶的款項就等於已經交付給賣方,是屬於賣方的錢,但基於交易安全,必須等到整個買賣流程結束,確定交易安全無虞時,才會一筆匯入屋主的私人帳戶。所以,如果屋主想先行動用款項,最大的風險就是屋主已經將款項取走,但標的物發生無法過戶移轉的情形,這時候就會產生交易糾紛。

我將這件事告知買方,買方基於信任我的情況下,聽從我的建議,拒絕了屋主的要求。過了沒多久,就在案件準備送過戶的前一天,屋主來電說他接到法院的公文通知,該標的物「已經被限制登記了」,「已經被限制登記了」,「已經被限制登記了」,屋主說很重要,所以他說了3次。

標的物被限制登記意味著在解除限制登記前,標的物是不能移轉給買方的,所以,如果屋主不能解除限制登記,就代表屋主不能履行合約,而通常會被限制登記的原因,就是屋主沒辦法清償債務,導致標的物被債權人給限制登記。這案件就在屋主確定無法解除限制登記的情況下完成解約,順利解完約將買方已支付的款項原封不動還給買方時,買方向我表達非常非常深的謝意,因為買方是一對在工地做工樸實無華的夫妻,存的每一筆錢都是汗水累積的結晶,因為相信我的判斷,避免了一場交易糾紛。雖然最後房子還是沒買成,但至少錢還在,算是不幸中的大幸。

另一個案例是在民國107年的時候,有一個關於房屋買賣詐騙案的新聞報導,內容是說買方沒有透過仲介,私底下找尋自售房屋的屋主,談妥價格後馬上找代書簽約跑流程,並在買方支付兩成訂金後辦理過戶,過戶完成當下,買方立刻拿該不動產向民間借貸公司借款,並設定抵押權,完成借款拿到錢之後,卻遲遲不給付尾款,等到屋主發現不對勁時,一切都已經來不及了,買方早已拿著抵押借貸來的高額鉅款遠走高飛,避不見面,屋主只拿到兩成款項,房子卻早已是別人的了。看到這則新聞的時候,我覺得心情很沉重,很多受害者辛苦打拼一輩子,就為了買一間房子成家立業、安身立命,如今苦盡甘來準備安享晚年的時候,卻遇上了這種不肖人士的卑劣行為,除了詐騙取財外,更令不動產業界相關人士蒙羞。

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▲圖片來源:《連房仲都說讚!許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事》

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作者簡介_許哲瑝

經歷:永慶房屋業務主任、台銀保險代理人業務襄理、中興保全保全專員、世樺印刷廠裝訂組長、都市更新諮商師、危老重建推動師、中華民國不動產經紀人普考及格、中華民國地政士普考及格、昱森地政士事務所主辦代書

本文摘自財經傳訊 《連房仲都說讚!許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事》

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