租屋處「蟑螂蜈蚣狂竄」能叫房東負責嗎?簽立租約應注意2細節

▲▼日本,街道,民宅,住宅,房子。(示意圖/取自免費圖庫pixabay)

▲房子裡有蟑螂、螞蟻,甚至是蜈蚣,會造成很大困擾。(示意圖/取自免費圖庫pixabay)

文/答文希/今周刊

租屋交易市場中,答叔經常遇到學生或朋友跟我抱怨,明明出現了不適宜居住的情況,卻很難叫得動房東完善處理。例如:租屋處出現大量的蟑螂、螞蟻、跳蚤,甚至是馬陸、蜈蚣等居家害蟲,若是偶然出現,我們還可以自行處理,但答叔要叮嚀大家:請勿自行上網買來路不明的環境用藥,這類管制商品的販售業者必須取得相關的許可證(環境用藥管理法第32條);再者,這些不明用藥,其安全性與成效皆未經過官方認證,像是環保署化學局統計106年查核違法網路廣告商品,大多是從日本進口的「366日防蚊掛片」,由於這些商品沒有取得環保署化學局的許可證,無法確保其安全性及有效性,且廣告販賣者也沒有取得許可執照,依法可處新臺幣6萬至30萬元罰鍰。

至於「病媒防治業(者)」與「環境用藥許可證」,都可以在行政院的「環境保護署毒物及化學物質局」網站上查詢。但如果「芳鄰」拜訪得太頻繁,例如:睡覺到一半,發現螞蟻大軍在床頭行軍(還抬著小強屍體);廁所上到一半,發現15公分的蜈蚣或馬陸經過腳下跟自己打招呼(以上都是學生們曾遭遇到的真實狀況),那怎麼辦呢?

首先,答叔要說明害蟲出沒事件本身,似乎很難認定是房屋的瑕疵。因為,依據民法第354條規定,民法中「物」(房屋是不動產,屬於物的一種)的瑕疵限於「價值」、「品質」、「效用」三種;另外,依據法院看法,「數量」不足瑕疵(如:房屋坪數短少),如果會影響物(房屋)的「價值」、「品質」、「效用」的話,也屬於物的瑕疵;但「害蟲出沒」算瑕疵嗎?如果依法論法,害蟲並不是房屋的一部分,並不「直接」等於房屋的瑕疵,我們當然無法請求房東除去這些害蟲;不過,當我們了解這些害蟲出現的原因時,或許就可以用間接方式要求房東處理害蟲問題。

其次,病蟲防治的物理方法無非是「不給來」、「不給吃」與「不給住」三個要領。其中「不給吃」多出於各位自己的衛生習慣,像是三四天才倒有廚餘的垃圾,或吃完餅乾不清理餅乾屑等,但「不給來」與「不給住」卻可能涉及房屋結構本身的缺失。例如:紗窗破洞導致蚊蟲飛入、牆壁縫隙提供螞蟻、小蟑螂居住躲避空間、排水管並無存水彎,而讓小強可以爬進家中等。因此,當我們秉持「柯南精神」跟蹤害蟲蹤跡,並查出有類似上述提到的狀況時,便可以依據民法與租約請求房東修繕(紗窗、牆壁縫隙、換水管),以減少「蟲蟲危機」的發生機率。當然,為求時效,有些小問題我們可以自己處理比較快,也可以自己買矽利康把牆面的小縫隙填補起來。

可是,有時我們無法發現牠們出沒的入口或巢穴時,我們又該怎麼辦呢?那就只能拜託房東找有政府認證的合格除蟲公司(病媒防治業),全面清除既已存在的害蟲,以及填補居家所有的牆面、水管、紗窗等內外不應出現的縫隙。但如果要進一步使房東有法律效力的義務的話,除了租屋前我們得好好檢診房屋的環境,避免租到潮濕、破舊的物件外,並在簽立租約時必須約定:

1.交屋前房東應找合格除蟲公司全面驅除害蟲條款,包含除蟲與隙縫填補等避免害蟲侵入、居住等步驟。

2.當害蟲干擾已嚴重影響房客居住品質時,若房東未完善處理房客得終止租約,房東不可藉口扣減押金或拒不返還押金。我們可以藉此契約條款的約定,以彌補民法瑕疵擔保與修繕義務規範不足的漏洞。

作者簡介_答文希(黃志堅)

中華不動產知識交流協會兼任講師、國立暨南國際大學公共行政與政策學系兼任講師 、輔仁大學全人教育課程中心兼任講師

本文摘自FUN學出版《答叔的生活法律學—租屋篇

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