郎美囡／打炒房五重拳將揮入市場　房市進入磨合期

▲近期受政策打房、全球升息等因素衝擊，各界預測明年房市即將下行。（示意圖／記者陳筱惠攝）

文／大家房屋企劃研究室副理郎美囡

在立法院躺了8個月的《平均地權條例》修正草案，日前立法院內政委員會初審通過，內政部當時提出打炒房五重拳，最快可在2023年第二季揮入房市，相關產業嚴正以待。

只是房市已降溫快一年，重拳打在疲軟的市場上，成效如何有待觀察。這次內政部信誓旦旦會通過三讀，在上路前有機會出現預售屋大量求售，不過價格不夠甜，買方不買單，有自住需求者，更傾向成屋，買在高點要成功平轉，並非易事。

事實上，《平均地權條例》修正草案沒有通過，明年房市也是磨合期，影響明年市場的幾個面向，首先是利率，今年資金水量轉小，整個市場自然冷靜下來，前三季央行升息共2碼，買氣不振，五大銀行11月平均房貸利率達到1.851％，創六年新高，以貸款1千萬，20年期、本息均攤的方式計算每月房貸還款金額，1.851％的利率是4萬9886元，與開始升息前平均利率1.35～1.37％相比，第一年利息就多了2.6萬～2.7萬元，因此買方購屋猶豫期拉長。且第四季又升半碼，明年初房貸利率會再上調，明年上半年平均房貸利率可能破2％，買方觀望期將拉長。

其次是稅制，房地合一2.0去年7月上路，雖然在去年房市熱絡時作用不大，但在市場狀況不佳時會出現另一種反應，由於持有5年內轉售有35％或45％的高稅率，明年買方追價意願偏低，難在高稅率下還有高利潤，持有期間在5年內的屋主若無資金壓力會選擇惜售，等待至第6年再出場，當然央行持續升息也考驗投資人口袋的深度能支撐多久。

但屋主若是在2016～2017年入手，明年持有年期間都超過5年，轉售不會課到房地合一5年內的高稅率，且當年購入是房市低點，2016～2017年的房價依地區、類型不同，有3～10％的年減幅，且2018年開始房價走揚，去年更是急速拉升，縱然明年無法再創高價，但低點入手轉售應有一定的成長空間。

此外，大環境政治經濟因素也持續影響，明年各主要國家經濟成長率下修，戰爭、疫情變化、極端氣候等干擾讓全球終端需求下滑，或多或少衝擊我國出口量，以及通貨膨脹與美國持續升息的壓力，明年國內買氣難獲提振。

央行今年第四季理監事會後記者會提到明年讓房市「軟」著陸，政府方面期望運用政策讓房價回落，而不僅是交易量縮，不見價跌，明年房市管制不鬆綁。今年跟明年都有不少交屋量，區域有潛在賣壓，然而現階段賣方不願賠售，買賣雙方陷在價格拉鋸戰中，端看政府的政策能讓哪一區賣方先輸誠。

▼大家房屋企劃研究室副理郎美囡。（圖／記者陳筱惠攝）