郎美囡/打炒房五重拳將揮入市場 房市進入磨合期

▲▼豐原第一高樓,豐原街景,豐原房市             。(圖/記者陳筱惠攝)

▲近期受政策打房、全球升息等因素衝擊,各界預測明年房市即將下行。(示意圖/記者陳筱惠攝)

文/大家房屋企劃研究室副理郎美囡

在立法院躺了8個月的《平均地權條例》修正草案,日前立法院內政委員會初審通過,內政部當時提出打炒房五重拳,最快可在2023年第二季揮入房市,相關產業嚴正以待。

只是房市已降溫快一年,重拳打在疲軟的市場上,成效如何有待觀察。這次內政部信誓旦旦會通過三讀,在上路前有機會出現預售屋大量求售,不過價格不夠甜,買方不買單,有自住需求者,更傾向成屋,買在高點要成功平轉,並非易事。

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事實上,《平均地權條例》修正草案沒有通過,明年房市也是磨合期,影響明年市場的幾個面向,首先是利率,今年資金水量轉小,整個市場自然冷靜下來,前三季央行升息共2碼,買氣不振,五大銀行11月平均房貸利率達到1.851%,創六年新高,以貸款1千萬,20年期、本息均攤的方式計算每月房貸還款金額,1.851%的利率是4萬9886元,與開始升息前平均利率1.35~1.37%相比,第一年利息就多了2.6萬~2.7萬元,因此買方購屋猶豫期拉長。且第四季又升半碼,明年初房貸利率會再上調,明年上半年平均房貸利率可能破2%,買方觀望期將拉長。

其次是稅制,房地合一2.0去年7月上路,雖然在去年房市熱絡時作用不大,但在市場狀況不佳時會出現另一種反應,由於持有5年內轉售有35%或45%的高稅率,明年買方追價意願偏低,難在高稅率下還有高利潤,持有期間在5年內的屋主若無資金壓力會選擇惜售,等待至第6年再出場,當然央行持續升息也考驗投資人口袋的深度能支撐多久。

但屋主若是在2016~2017年入手,明年持有年期間都超過5年,轉售不會課到房地合一5年內的高稅率,且當年購入是房市低點,2016~2017年的房價依地區、類型不同,有3~10%的年減幅,且2018年開始房價走揚,去年更是急速拉升,縱然明年無法再創高價,但低點入手轉售應有一定的成長空間。

此外,大環境政治經濟因素也持續影響,明年各主要國家經濟成長率下修,戰爭、疫情變化、極端氣候等干擾讓全球終端需求下滑,或多或少衝擊我國出口量,以及通貨膨脹與美國持續升息的壓力,明年國內買氣難獲提振。

央行今年第四季理監事會後記者會提到明年讓房市「軟」著陸,政府方面期望運用政策讓房價回落,而不僅是交易量縮,不見價跌,明年房市管制不鬆綁。今年跟明年都有不少交屋量,區域有潛在賣壓,然而現階段賣方不願賠售,買賣雙方陷在價格拉鋸戰中,端看政府的政策能讓哪一區賣方先輸誠。

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▼大家房屋企劃研究室副理郎美囡。(圖/記者陳筱惠攝)

▲▼《大家房屋》企劃研究室副理 郎美囡

►郎美囡小檔案

學歷: 國立台北大學不動產與城鄉環境學系

經歷: 信義房屋鑑價部

現職:《大家房屋》企劃研究室副理

關鍵字:打房平均地權條例打炒房房貸升息央行買房貸款購屋房市房價房貸族利率大家房屋企劃研究室郎美囡

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