建案工期3年變6年 建商利潤砍半「再成漲價推手」

▲▼▲房市,工人,工地,做工,。(圖/記者賴志昶攝)

▲估價師計算隨著開發時程愈長,建商年投報率的表現會逐年變差,意外成為助漲房價的幕後推手。(圖/記者賴志昶攝)

記者陳筱惠/台中報導

疫情後受限於資本利息大增、營造施工費暴漲、管銷費用攀升等綜合因素影響,新建案平均開發年數逼近6年起跳,即便昨(8)日國發會邀集跨部會召開「健全房地產市場行動方案」,針對購地貸款信用管制規定18個月內開發有望有條件鬆綁,但估價師計算隨著開發時程愈長,建商年投報率的表現會逐年變差,意外成為助漲房價的幕後推手。

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建築開發時程從購地、興建、完工交屋直至財務結算,以都市計畫內中型大樓(約200戶)為例,疫情前若進度管控得當,只須約3年左右的開發年數,但疫情後平均開發年數改為6年起跳,期間面臨政府接二連三祭出的打擊房市政策,也意外成為助漲房價的幕後推手。

▲▼             。(圖/記者陳筱惠攝)

▲歷年各項房市政策表。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠表示,以估價師角度分析四號公報有關建築開發利潤率規定,可發現隨著開發時程愈長,年投報率的表現會逐年變差。

在《平均地權條例》上路後,這個狀況更是雪上加霜,就建商開發立場來看,首要評估即為建築坪效及投資報酬率,疫情為成本面增添不少的變數,大大侵蝕了最初試算的獲利空間,利潤從14%縮水到剩下4%左右,虧損更甚者,還出現差點倒虧的建案,不動產開發業淪落為「慘」業之一,而為反映成本,建商也採階段式調價策略,致使房價持續走揚。

一名不具名建商表示,為了公司營運還是得持續購地、推案,實際上這幾年來,一同樣銷售一戶住宅的獲利,投資客轉賣動輒3、5百萬元,相比之下「投機客賺得還比建商多」,但建商不僅要背負營造成本大漲的風險,更甚者還要替高房價背上黑鍋。

▲▼             。(圖/記者陳筱惠攝)

▲疫情為成本面增添不少的變數。

市場各路建商對於《平均地權條例》目前反饋則多半持觀望態度,代銷業者楊濬輔則認為,預計今年上半年待條款子法確定後,各區域新案行情價碼將塵埃落定,政府成為定錨價推手,瘋漲的房價將不復見,,不論是購屋族還是建商,買房產品與供給的產品都將呈現M型化。

陳孟筠認為,規則條款繼續緊縮,中小型建商難以在夾縫中求生存,可能導致爛尾樓的機率提高,反而有失購屋民眾的權益,不可不慎。

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關鍵字:台中工期新建案緊縮貨幣利潤房地產

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