陸敬民/跟進3大科學園區買房 惟南科坐穩「男一」位置

▲▼新竹市建案,新竹火車站。(圖/記者項瀚攝)

▲陸敬民認為,想存房要挑好出租、報酬率至少3%的物件。(圖/記者項瀚攝)

文/《住宅週報》社長陸敬民

自從《平均地權條例》部分條文修正草案三讀通過後,主流媒體紛紛報導預售建案來人、成交雙雙下滑,部分專家學者也透過數據,強調某些房市熱區的房價下修,接待中心也瀰漫著這樣的氛圍。

打房打出成效,市場恢復秩序,這不就是輿論希望看見的結果嗎?

在預售市場上,雖然實價登錄並無法立即反映現在的成交行情,但坊間的確出現議價空間放大的現象,這在1~2個月後就會反映在實價登錄上。不過,年後偶爾也會看到,具有科學園區議題的縣市,還是有建案銷售不錯的消息傳出,不禁令人想問,對首購、換屋或投資置產族群來說,這是不是今年可以進場的訊號?

我認為,以「3科(竹科、中科、南科)」房市來看,任何時候都是首購族可以進場的時機,差別在於買的坪數大或小、在精華地段或精華地段旁,對首購族來說,缺的是買房經驗,不要想挑特別的時機進場。

而對換屋族來說,因為已經有房可住,因此今年並非買房最急迫的時刻,可以繼續觀察再做決定也不遲。

投資置產族群的話,今年就得要特別小心,從3科預售房市來看,竹科已經把行情反應完了,中科則是沒有主導周邊房市的力量,畢竟因為附近的幅員太廣,選擇太多,不論是海線、后豐(后里、豐原)、潭雅神(潭子、大雅、神岡),甚至一直到北屯14期、西屯水湳、東海商圈等,競爭實在太多,房價雖然會有支撐,但難創波段新高。

▲▼縣市升格,縣市合併,房價,台南,台積電,南科,大家房屋,信義房屋,台灣房屋,公共建設,實價登錄。(圖/記者陳建宇攝)

▲南科周邊貨源供不應求,價格也相對北部便宜,今年有機會成為3科房市主角。(圖/記者陳建宇攝)

南科則是今年最有機會扮演主角的區段,目前台南的房市熱區包括市中心區、高鐵特區、以及以南科為核心的購屋區,由於南科距離台南市區太遠,至少要30~40分鐘的車程,這也成為南科周邊的優勢,「善新安康(善化、新市、安南、永康)」都受惠。現在看來,貨源供應不足,即便房價已從1字頭,漲到站穩3字頭,對於北部投資置產客來說仍相對便宜,大約新竹精華地段的一半,形成長期持有相對低基期的環境,讓南科能扮演「男一」的角色。

不過我還是要提醒,過去3年預售房市上演飆漲傳奇,這樣的漲法是畸形且不健康的,跟過去不同的是,這次是竹科預售房市帶頭領漲,且參與對象變成年輕、多金的科技業。

對於今年,我認為「安全是存房唯一的路」,但怎麼樣才算安全呢?

首先,標的具有傳統認知的ABC,A是當地有發展的地段,B是有持續移入人口,C則是相對可接受的房價基期。

其次,當地供需現象是可預期的「供不應求」或「供需穩定」,只要供需穩定或供給略低於需求,就有長期置產的機會。

最後,奉勸想伺機進場的長期持有存房族,要審視自己的狀況,切勿一窩蜂追逐高單甚至高總的明星產品,因為從今年第二季開始,投入預售屋市場的資金要「坐牢」,應該要挑一般小家庭都能接受的小3房產品,或是好出租、租金報酬率3%或以上的物件,就算持有5年後想賣也能輕易轉手,挑對這種產品,要考慮的就不是獲利或賠錢,而是要「賺多少」。

►陸敬民小檔案

學歷:淡江大學中文系畢業

經歷:《自由時報》房地產記者

現職:《住宅週報》社長

關鍵字:名家專欄陸敬民3科房市存房南科報酬率

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