▲陸敬民認為，想存房要挑好出租、報酬率至少3%的物件。（圖／記者項瀚攝）
文／《住宅週報》社長陸敬民
自從《平均地權條例》部分條文修正草案三讀通過後，主流媒體紛紛報導預售建案來人、成交雙雙下滑，部分專家學者也透過數據，強調某些房市熱區的房價下修，接待中心也瀰漫著這樣的氛圍。
打房打出成效，市場恢復秩序，這不就是輿論希望看見的結果嗎？
在預售市場上，雖然實價登錄並無法立即反映現在的成交行情，但坊間的確出現議價空間放大的現象，這在1~2個月後就會反映在實價登錄上。不過，年後偶爾也會看到，具有科學園區議題的縣市，還是有建案銷售不錯的消息傳出，不禁令人想問，對首購、換屋或投資置產族群來說，這是不是今年可以進場的訊號？
我認為，以「3科（竹科、中科、南科）」房市來看，任何時候都是首購族可以進場的時機，差別在於買的坪數大或小、在精華地段或精華地段旁，對首購族來說，缺的是買房經驗，不要想挑特別的時機進場。
而對換屋族來說，因為已經有房可住，因此今年並非買房最急迫的時刻，可以繼續觀察再做決定也不遲。
投資置產族群的話，今年就得要特別小心，從3科預售房市來看，竹科已經把行情反應完了，中科則是沒有主導周邊房市的力量，畢竟因為附近的幅員太廣，選擇太多，不論是海線、后豐（后里、豐原）、潭雅神（潭子、大雅、神岡），甚至一直到北屯14期、西屯水湳、東海商圈等，競爭實在太多，房價雖然會有支撐，但難創波段新高。
▲南科周邊貨源供不應求，價格也相對北部便宜，今年有機會成為3科房市主角。（圖／記者陳建宇攝）
南科則是今年最有機會扮演主角的區段，目前台南的房市熱區包括市中心區、高鐵特區、以及以南科為核心的購屋區，由於南科距離台南市區太遠，至少要30~40分鐘的車程，這也成為南科周邊的優勢，「善新安康（善化、新市、安南、永康）」都受惠。現在看來，貨源供應不足，即便房價已從1字頭，漲到站穩3字頭，對於北部投資置產客來說仍相對便宜，大約新竹精華地段的一半，形成長期持有相對低基期的環境，讓南科能扮演「男一」的角色。
不過我還是要提醒，過去3年預售房市上演飆漲傳奇，這樣的漲法是畸形且不健康的，跟過去不同的是，這次是竹科預售房市帶頭領漲，且參與對象變成年輕、多金的科技業。
對於今年，我認為「安全是存房唯一的路」，但怎麼樣才算安全呢？
首先，標的具有傳統認知的ABC，A是當地有發展的地段，B是有持續移入人口，C則是相對可接受的房價基期。
其次，當地供需現象是可預期的「供不應求」或「供需穩定」，只要供需穩定或供給略低於需求，就有長期置產的機會。
最後，奉勸想伺機進場的長期持有存房族，要審視自己的狀況，切勿一窩蜂追逐高單甚至高總的明星產品，因為從今年第二季開始，投入預售屋市場的資金要「坐牢」，應該要挑一般小家庭都能接受的小3房產品，或是好出租、租金報酬率3%或以上的物件，就算持有5年後想賣也能輕易轉手，挑對這種產品，要考慮的就不是獲利或賠錢，而是要「賺多少」。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長
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