陸敬民/預售屋市況回歸日常 漲價是虛張聲勢

▲▼名家專欄,陸敬民,預售屋,平均地權條例,讓利,實價登錄,交屋禮,家電,裝修。(圖/記者陳建宇攝)

▲陸敬民認為預售屋想賣得好,就應順應趨勢開始讓利。(圖/記者陳建宇攝)

文/《住宅週報》社長陸敬民

歷經接近3年的房價狂飆之後,今年預售屋市場回歸冷靜,有很多人說市場景氣不好,也有人稱買氣崩盤,更有人直言房價將下跌。對於這些看法我只能說「多慮了」,因為預售屋只是回到這3年狂飆前的日常而已。

一旦狂飆之後,人心就「回不去了」,這就像吃過米其林餐廳之後,難以再回到街邊吃小吃,不論買方或賣方,都充斥著「回不去了」的心態,尤其是過去2年錯失狂飆的建商,特別是2021年推案卻不小心clean了的建商,趕在2022年再推案想搭上狂飆列車,結果成本上漲了、開價也上漲了,到現在還沒賣完買氣卻停滯了,這種建商是最失落的一群。

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同樣地,消費者的心態也回不去了,實價登錄的特性會在這時顯現:漲時助漲、跌時助跌。

建商想要順應趨勢,就得要讓利,維持售價的結果就是買氣停滯,但讓利也要面對實價登錄的考驗,初期跑了3~5成現在想讓利,就得面對這3~5成已購客的抗議。

建商該怎麼讓利?通常有2種做法,第一種就是送「賞屋禮」、「下訂禮」、「簽約禮」,利用這些額外的贈品吸引消費者,但這樣做解決不了根本的問題,因為對於消費者來說,這些禮物最多值20多萬元,以30坪的房子來說,1坪還減不到1萬元,不足以達到消費者認定的「讓利」。

▲房(示意圖/取自免費圖庫Pexels)

▲全屋裝修是常見的交屋禮。(示意圖/取自免費圖庫Pexels)

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第二種作法則是送「交屋禮」,通常會是10大家電、全室裝修等,不過從預售到交屋還有漫長的時間,是現在就送?還是撐到成屋開賣才送?若預售階段就要送,那麼就一樣要面對已購客的抗議,最公平的做法就是連同已購客一起送,人人有獎沒有有話說。

不過建商若是打算成屋開賣後才送,雖然可以省掉不送前面預售階段的已購客,但建商得掂掂自己的斤兩,能不能撐到成屋後再開賣,而且坦白說,還是要承受罵名,甚至在管委會成立後、公設將點交之際,可能會造成不利的影響。

建商最好、最聰明的做法就是全部讓利、溯及既往,畢竟明眼人都知道,這波房價上漲建商藏了太多超額利潤,理論上是有空間讓利,當然建商也有實務上的考量,例如若是合資蓋房,想讓利得要經過股東同意。此外,若廣告公司是採「包銷」方式,那麼已經被廣告公司請走的佣金很難要回來,這時就要想辦法找補。

對於消費者來說,現在就好像在漫長山洞裡看到了微光,也許預售屋讓利的時代將來臨,只是讓利的程度多少而已。

►陸敬民小檔案

學歷:淡江大學中文系畢業
經歷:《自由時報》房地產記者
現職:《住宅週報》社長

關鍵字:名家專欄陸敬民預售屋平均地權條例讓利實價登錄交屋禮家電裝修

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