圖、文／CTWANT
台北市老社區多，近年來都更話題夯，從公辦到自辦各自出招但爭議頗多，包括全台最大海砂屋、松山區「延壽國宅」J區，經知名建商整合10年，上月終於動土開工，而內湖「明園大樓」海砂屋都更仍在訴訟中。緊鄰西松高中的「御林園社區」同樣陷入都更難題，雖然市府核可更新會籌備，但住戶質疑海砂屋檢測數值，已委請律師提起行政訴訟。
▲該顧問公司將御林園社區都更說明會畫面放上臉書，由於出席人數眾多，住戶認為無辜被對方拿來打廣告。（圖／CTWANT提供，下同）
據了解，御林園坐落在松山區黃金地段，鄰近西松高中，附近有銀行、賣場、公園等生活機能完善，該社區為連棟建築，總共164戶分為8棟，1棟5層樓，1樓挑高雙層，時價登錄每戶總價從2千到3千萬元不等，由於健康路325巷6弄及12弄的建物有海砂屋疑慮，不少住戶有意進行都更而埋下導火線。
經查，2015年間就有房仲以海砂屋、氯離子過高一事發文，表示依照公司規定，簽約該社區一定有同意書，表示知悉氯離子過高，買方不得因此解約。氯離子超標就會被認定為海砂屋，似乎是房仲間有默契的秘密。
其實台北海砂屋爭議多，其中位在內湖捷運港墘站旁「黃金圓環」旁的明園大廈共190戶，2010年間被市府公告為海砂屋，核定實施都更拆除重建。依照法規，所有權人於2012年7月前停止使用，但仍有百戶拒絕點交給建商，還有40多戶住在裡面。不過，因地主提請行政訴訟，去年台北高等行政法院判決撤銷海砂屋都更計畫，全案仍在上訴中，今年4月台北市府卻發了拆除執照，引發居民反彈，再掀爭議。
另外，有「全台最大海砂屋」之稱、位在民生社區的延壽國宅，是台北市最大的都更整合案，一路走來風風雨雨，1992年交屋後，隨即發生水泥塊掉落、漏水等問題，1995年被鑑定為海砂屋，北市都發局編列預算修整，期使延壽國宅解除海砂屋列管，但意外仍頻傳，居民因此紛紛找建商都更，但有些區域整合不順利，出現1戶不同意卡住其他44戶，有同意戶認為海砂屋國宅是市府販售，要求政府介入協調，狀況不斷。
建商中華工程自2010年開始整合延壽國宅海砂屋社區，陸續完成M區K區及I區的拆遷興建，且歷經10年最後才協調完成J區全部336戶，上月20日舉行動土典禮，該區是延壽國宅最大都更案，未來將興建地上21層地下4層，有大面積景觀和造景，預計2027年完工。
▲有住戶對社區海砂屋檢測數值存疑，今年自行委請市府認證之單位進行檢測，發現數值差了近3倍，已委請律師提行政訴訟，解除海沙屋處分。
本刊調查，所謂海砂屋學名稱為「高氯離子鋼筋混凝土建築物」，指的是含鹽份的海砂，摻入預拌混凝土所建造出來的房屋，由於高濃度氯離子會讓鋼筋生鏽、膨脹，鋼筋膨脹後連帶混凝土爆裂，造成房屋結構氧化範圍不但擴大，嚴重損害房屋結構體，危及居住安全。
依據現行的國家標準，混凝土中氯離子含量超過標準值0.3kg/m3，即為海砂屋。不過針對氯離子標準，法規從以前到現今歷經2次修改，1994年之前台灣 CNS 標準中沒有要求；經濟部標檢局在1994年制定規範，針對屋齡小於22年，對於所處環境需做耐久性考量者，「新拌混凝土」中最大水溶性氯離子含量以0.3kg/m3做標準值，一般環境則是0.6kg/m3；1998年進一步修訂，數值應小於0.3kg/m3。
專家表示，民眾如有海砂屋疑慮可以委託各地建築師公會、土木技師公會、結構技師公會、工業技術研究院或專業鑑定機構進行建築物的氯離子含量檢測，以確保房屋的安全性。專業技術人員檢測時，會鑽洞取樣，通常各樓層混凝土至少每200平方公尺會取樣1個，每樓層至少 3 個。檢測費用大約是 4千到1萬元不等，在檢測分析完畢後，鑑定機構會提供「高氯離子混凝土建築物鑑定報告書」。目前台北市建管處官網提供海砂屋列管清冊等相關資訊供民眾查詢。
▲海砂屋又名「高氯離子鋼筋混凝土建築物」，高濃度的氯離子會造成房屋結構氧化例如壁癌，最終損害結構體，威脅住戶生命安全。
對於住戶指控，更新會召集人陳先生強調，目前社區尚未與任何顧問公司簽約，對方是站在輔導立場，「我們沒欠人家東西」。由於都更案關係所有住戶，很多東西都是大家投票的決定，不要截長取短去做文章，社區內對於都更確實存在不同意見，但是在民主社會前提下，少數還得尊重多數決；另外他也質疑「有問題」的少數人背後有利益瓜葛才會弄出這些紛擾，或許還有自己的廠商想介入社區都更分取龐大利益。
而顧問公司魏先生則喊冤表示，自己3年來奔走該社區談都更案，公司手上也有其他類似案件，因為公司認為該社區位處精華地段，都更案一定能執行，才會出人出錢幫忙墊付海砂屋檢測費等，而未來在更新會大會上，仍將由地主們決定是否與他的公司簽約或找其他建商合作，並非其自家公司能獨斷獨行。
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