全台最大海砂屋! 北市精華地段「都市更新」一拖10年

圖、文/CTWANT

台北市老社區多,近年來都更話題夯,從公辦到自辦各自出招但爭議頗多,包括全台最大海砂屋、松山區「延壽國宅」J區,經知名建商整合10年,上月終於動土開工,而內湖「明園大樓」海砂屋都更仍在訴訟中。緊鄰西松高中的「御林園社區」同樣陷入都更難題,雖然市府核可更新會籌備,但住戶質疑海砂屋檢測數值,已委請律師提起行政訴訟。

該顧問公司將御林園社區都更說明會畫面放上臉書,由於出席人數眾多,住戶認為無辜被對方拿來打廣告。(圖/翻攝顧問公司臉書)

▲該顧問公司將御林園社區都更說明會畫面放上臉書,由於出席人數眾多,住戶認為無辜被對方拿來打廣告。(圖/CTWANT提供,下同)

據了解,御林園坐落在松山區黃金地段,鄰近西松高中,附近有銀行、賣場、公園等生活機能完善,該社區為連棟建築,總共164戶分為8棟,1棟5層樓,1樓挑高雙層,時價登錄每戶總價從2千到3千萬元不等,由於健康路325巷6弄及12弄的建物有海砂屋疑慮,不少住戶有意進行都更而埋下導火線。

經查,2015年間就有房仲以海砂屋、氯離子過高一事發文,表示依照公司規定,簽約該社區一定有同意書,表示知悉氯離子過高,買方不得因此解約。氯離子超標就會被認定為海砂屋,似乎是房仲間有默契的秘密。

其實台北海砂屋爭議多,其中位在內湖捷運港墘站旁「黃金圓環」旁的明園大廈共190戶,2010年間被市府公告為海砂屋,核定實施都更拆除重建。依照法規,所有權人於2012年7月前停止使用,但仍有百戶拒絕點交給建商,還有40多戶住在裡面。不過,因地主提請行政訴訟,去年台北高等行政法院判決撤銷海砂屋都更計畫,全案仍在上訴中,今年4月台北市府卻發了拆除執照,引發居民反彈,再掀爭議。

另外,有「全台最大海砂屋」之稱、位在民生社區的延壽國宅,是台北市最大的都更整合案,一路走來風風雨雨,1992年交屋後,隨即發生水泥塊掉落、漏水等問題,1995年被鑑定為海砂屋,北市都發局編列預算修整,期使延壽國宅解除海砂屋列管,但意外仍頻傳,居民因此紛紛找建商都更,但有些區域整合不順利,出現1戶不同意卡住其他44戶,有同意戶認為海砂屋國宅是市府販售,要求政府介入協調,狀況不斷。

建商中華工程自2010年開始整合延壽國宅海砂屋社區,陸續完成M區K區及I區的拆遷興建,且歷經10年最後才協調完成J區全部336戶,上月20日舉行動土典禮,該區是延壽國宅最大都更案,未來將興建地上21層地下4層,有大面積景觀和造景,預計2027年完工。

 有住戶對社區海砂屋檢測數值存疑,今年自行委請市府認證之單位進行檢測,發現數值差了近3倍,已委請律師提行政訴訟,解除海沙屋處分。(圖/劉耿豪攝)

▲有住戶對社區海砂屋檢測數值存疑,今年自行委請市府認證之單位進行檢測,發現數值差了近3倍,已委請律師提行政訴訟,解除海沙屋處分。

本刊調查,所謂海砂屋學名稱為「高氯離子鋼筋混凝土建築物」,指的是含鹽份的海砂,摻入預拌混凝土所建造出來的房屋,由於高濃度氯離子會讓鋼筋生鏽、膨脹,鋼筋膨脹後連帶混凝土爆裂,造成房屋結構氧化範圍不但擴大,嚴重損害房屋結構體,危及居住安全。

依據現行的國家標準,混凝土中氯離子含量超過標準值0.3kg/m3,即為海砂屋。不過針對氯離子標準,法規從以前到現今歷經2次修改,1994年之前台灣 CNS 標準中沒有要求;經濟部標檢局在1994年制定規範,針對屋齡小於22年,對於所處環境需做耐久性考量者,「新拌混凝土」中最大水溶性氯離子含量以0.3kg/m3做標準值,一般環境則是0.6kg/m3;1998年進一步修訂,數值應小於0.3kg/m3。

專家表示,民眾如有海砂屋疑慮可以委託各地建築師公會、土木技師公會、結構技師公會、工業技術研究院或專業鑑定機構進行建築物的氯離子含量檢測,以確保房屋的安全性。專業技術人員檢測時,會鑽洞取樣,通常各樓層混凝土至少每200平方公尺會取樣1個,每樓層至少 3 個。檢測費用大約是 4千到1萬元不等,在檢測分析完畢後,鑑定機構會提供「高氯離子混凝土建築物鑑定報告書」。目前台北市建管處官網提供海砂屋列管清冊等相關資訊供民眾查詢。

海砂屋又名「高氯離子鋼筋混凝土建築物」,高濃度的氯離子會造成房屋結構氧化例如壁癌,最終損害結構體,威脅住戶生命安全。(圖/報系資料照)

▲海砂屋又名「高氯離子鋼筋混凝土建築物」,高濃度的氯離子會造成房屋結構氧化例如壁癌,最終損害結構體,威脅住戶生命安全。

對於住戶指控,更新會召集人陳先生強調,目前社區尚未與任何顧問公司簽約,對方是站在輔導立場,「我們沒欠人家東西」。由於都更案關係所有住戶,很多東西都是大家投票的決定,不要截長取短去做文章,社區內對於都更確實存在不同意見,但是在民主社會前提下,少數還得尊重多數決;另外他也質疑「有問題」的少數人背後有利益瓜葛才會弄出這些紛擾,或許還有自己的廠商想介入社區都更分取龐大利益。

而顧問公司魏先生則喊冤表示,自己3年來奔走該社區談都更案,公司手上也有其他類似案件,因為公司認為該社區位處精華地段,都更案一定能執行,才會出人出錢幫忙墊付海砂屋檢測費等,而未來在更新會大會上,仍將由地主們決定是否與他的公司簽約或找其他建商合作,並非其自家公司能獨斷獨行。

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