▲降低都市蔓延加速市中心衰敗、公共投資無效率、環境破壞等議題，「大眾運輸導向型發展」TOD（Transit-Oriented Development）正夯。（圖／記者湯興漢攝）
文／高力國際業主代表服務部董事黃舒衛
為了降低都市蔓延加速市中心衰敗、公共投資無效率、環境破壞等議題，近年台灣追上國際都市開發趨勢，透過開發案的規劃及相關獎勵法規的引導，倡議「大眾運輸導向型發展」TOD（Transit-Oriented Development）。
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其具體策略為，以大眾運輸系統之站點為核心，把都市計劃中的土地使用規劃、交通運輸計畫、公共設施計畫等三個部門，透過混合使用、高強度的土地開發、各類運輸系統的連接，用更有效率的方式串接周邊的住宅、商業等活動，減少通勤的距離、時間。
台灣近20年利用捷運聯合開發等策略也引進民間力量協助完成不少個案，而近期更因為「前瞻基礎建設」把軌道建設列為八大建設主軸之首，同時配合城鄉建設的方向，形成全台遍地開花的現象。
大至台北車站台北雙星、桃園青埔高鐵特區、台中烏日高鐵娛樂購物城等量體超過10萬坪的區域指標案，小至各地捷運站或鐵路地下化所帶動的再開發計畫，都有機會帶進購物中心、高級商辦、觀光旅館、會展中心等設施，形塑新的商業活動中心。
▲以軌道經濟取代汽車經濟，促進商業空間再結構。捷運、高鐵等設施普遍化，搭配大量體的開發及商業活動，雙渦輪效應更進一步能點石成金。（圖／台中市政府提供）
相對來說，對房產市場有什麼結構性影響，則更值得關心。
首先、政策加碼，建築投資持續湧進。舉例來說，台北市政府去年推動TOD（大眾運輸導向之都市發展）2.0，將可申請容積獎勵、增額容積對象從原本33捷運站擴大到93站，等於在捷運站500公尺範圍內撒下黑土，在可銷售面積大增的誘因刺激下，預期成為土地開發、都市更新的新燃料。
其次、開發方向、量體膨脹，放大大眾運輸節點的商業價值。複合型的開發案，同時囊括消費、工作、公共服務，甚至觀光、居住功能，除了能完成當初一站購足、一站式服務的基本規劃理念之外，也因為機能性的便利及完整，無論是作哪種目的使用，都將成為新的商業核心，進而創造商圈新高價。
第三、以軌道經濟取代汽車經濟，促進商業空間再結構。捷運、高鐵等設施普遍化，搭配大量體的開發及商業活動，雙渦輪效應更進一步能點石成金，讓荒地成為新商圈，取代過往公車轉運的平面道路節點。
▲黃舒衛認為，台灣近20年利用捷運聯合開發等策略也引進民間力量協助完成不少個案，形成全台遍地開花的現象。（圖／黃舒衛提供）
最後、傳統商圈須拚轉型。消費胃納有限，兩相拉鋸之下，再加上還有電商等新型態商業活動的挑戰，許多傳統商圈、商業路段頓失光環，其中衝擊最大的就是街邊店。除非有廣告曝光效益、商圈以社造方式營造特色、調整產品定位，否則不管是百年名店或是重劃區招租，都會面臨客源流失之苦。
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►黃舒衛小檔案
學歷：政治大學地政系碩士
經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
現職：高力國際業主代表服務部董事
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