養老金不足！獨居奶奶想把40年老公寓「以房養老」卻釀賤賣悲劇

▲「以房養老」簡單來說，就是屋主將持有的房屋設定抵押給銀行，在設定的年限內銀行會每月撥款給房屋所有權人以將其作為養老金。（圖／取自免費圖庫unsplash）

文／李雪雯／今周刊

目前可用於退休規劃、比較常見的「不動產+ 信託」的業務組合，共有「賣房養老+ 安養信託」、「以房養老+ 安養信託」及「留房養老+ 安養信託」3種。以下我想先為大家簡單介紹不動產信託的定義及架構，並分析一下「賣房養老」、「以房養老」及「留房養老」的差別。

所謂的「不動產信託」定義係指：不動產所有權人為有效利用其資產，或為其他特定的目的，將其不動產（土地、建物與融資款）信託、移轉給受託人（銀行），受託銀行則依照信託契約的約定，對於相關不動產進行「有效利用」。而所謂的「有效運用」包含了不動產的管理、處分、開發，以及興建資金專款專用。

然而，由於目前國內的信託業者（銀行）的分類差異極大，儘管名稱完全相同，但其定義及內涵卻全然迥異；再加上一般大眾會直接接觸，及使用這類不動產信託的機率不高。反而「不動產保全信託」業務，是目前一般民眾較常承做的項目。除此之外，可用於退休規劃、比較常見的「不動產+ 信託」的業務組合，則有「賣房養老+ 安養信託」、「以房養老+ 安養信託」及「留房養老+ 安養信託」三種。

不過，在介紹這三種結合安養信託模式之前，我想先簡單分析一下「賣房老」、「以房養老」及「留房養老」的差別。因為對於手中握有不動產的民眾來說，如果要積極運用這筆不動產，以進行退休規劃之用，大概都不脫「賣房養老」、「以房養老」或「留房養老」這三種模式。而這三種模式，都各有其優、缺點及適合對象。

賣房養老：升息相對有利，但資金運用是關鍵

對於手中握有房產的屋主來說，以上三種養老模式裡，原本一直都存在的就是「賣房養老」。也就是屋主只有這一棟房產、沒有其他退休金來源，且房子不一定適合居住養老。所以，就透過將房子賣出，讓自己多出一筆可供退休養老的「老本」。

其優點是：屋主手中立刻生出一大筆資金，可以彈性及靈活運用。且特別是在升息的階段，「賣房養老」將更為有利。因為升息後，就算將賣房所得的錢，放在銀行較高利率的定存裡，也許就能靠著領息度日。然而，其缺點則是：

1. 賣屋相關風險不低。如果當事人手邊沒有其他退休金，一旦售屋資金不夠多，這筆錢可能不夠讓活得非常長壽的當事人「過完餘生」。特別是賣屋價格，很容易受到市場波動的影響，而導致房屋遭到賤賣的下場。

例如之前，我參加一場由弘道老人基金會舉辦，專門探討高齡者金融剝削的「長者經濟安全座談會」時，該基金會的執行長李若綺，就分享了一個血淋淋的真實案例。

話說有位單身，但覺得養老金不足的獨居老奶奶，原本想把住了40多年的公寓老房子，透過以房養老的方式，「提領」出一筆退休老本。但因為房屋位置偏遠，最後，沒有一家銀行願意承做以房養老業務。由於老奶奶並不知道有「留房養老」這項業務，無奈之下只能尋求「賣屋養老」一途。但是在與原先談好的專任房仲業務員，約好要帶買方正式簽約的上午，卻有另一家未曾往來過的房仲業務員突然出現，並「說服」老奶奶把房子以低於市場行情很多的價格，「賤賣」給另一組新買家。

由於老奶奶並未經法院，進行輔助或監護宣告，再加上是老奶奶親自簽名賣屋，一切程序及手續都合法。所以，就算老奶奶心有未甘，也只能接受房子被賤賣的事實，吞下養老金大幅縮水的苦果⋯⋯

2. 還要考慮賣屋產生的交易，以及搬遷等成本。例如仲介費、土地增值稅和財產交易所得稅等。在此同時，屋主還得要考慮賣屋後的搬遷的時間與費用等成本。甚至，還要擔心落得「無家可歸」的下場。

3. 大筆資金運用可能有風險。就算房子賣到最高價，但一下子多出這麼一大筆資金，如果當事人無法好好運用，或是沒有結合安養信託「上一道安全鎖」，那麼，這筆錢可能會被有心人詐騙而「歸零」。

由以上幾點的分析，也更突顯出賣房之後，假設不懂得善加運用，很可能「養老」不成，反而受害。如此，更突顯出「賣屋」再結合「安養信託」的重要性。

以房養老：升息環境下，不利以房養老

最早在2015 年時，國內銀行業者就配合政府的政策，推出「商業以房養老」業務。這種又稱為「逆向抵押貸款」的「以房養老」業務，是房屋持有人將名下的不動產，向銀行進行「逆向抵押貸款」，銀行則依照不動產鑑價的金額及貸款期限，計算出每月給付金額，在扣掉每月必須支付給銀行的利息之後，再將餘額撥給貸款人（屋主），做為養老金之用。

如果簡單用一句話來說，「以房養老」就是屋主，把房子抵押給銀行，再由銀行每月定期提供一筆（但金額每期可能不固定）金額，做為原屋主的生活費。

總的來看，以房養老的優點是：房子雖然抵押給銀行，但屋主仍舊保有「住在家裡」的權利，不用額外負擔養老院的費用。在屋主離世後，其繼承人（例如子女）還可選擇償還貸款，或由銀行將房屋拍賣，從銷售金額扣除應繳貸款後，再將剩下的金額分配給家屬。

且更重要的是：借款人發生繼承事實之後，繼承人可以選擇「借新還舊」方式收回擔保品，或是由銀行直接將擔保品進行處分。但是，無論選擇哪一種方式，借款人因為辦理以房養老的借款債務，還可以全數扣減遺產總額。所以在某種程度上，「以房養老」業務也有「稅務規劃」的效果。

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儘管公營行庫或民營銀行所辦理的「以房養老」業務，可以讓逆向抵押貸款者的子女，在償還銀行貸款之後，仍然保有房地產，且是按「實價」而非「公告現值」鑑價，但實際檢視各家商品內容後，會發現「以房養老」業務仍有以下三大問題：

1. 不論貸款人平均餘命有多少年，貸款期間最長不得超過30 年。也就是說，如果貸款人生存時間超過30 年，是有可能面臨被銀行「掃地出門」的機會。

2. 就算是按「市價」，但最多也不過是實價的7 ∼ 8 成。特別是房地產中最錢的是土地，而非房屋。如果民眾所擁有的土地持分不多，真正能夠從房地產中「榨」出來的金額，也不可能太高。

3. 屋況及所在區位決定可貸金額。由於金融機構在商言商，再加上政府行事也特別小心謹慎，都會預先考慮房屋跌下的損失風險。所以，目前承做的案例，大多數都是集中在房價比較高的大都會區（例如台北市、新北市），特別是房價不易下跌的「蛋黃區」為多。那些房產位於非都會或「蛋黃區」，但更需要一筆生活費的人，恐怕是享受不到其中的好處。

所以，就算撇開子女有可能不贊成父母，將房子「逆向抵押貸款」給銀行，單單用「以房養老」來支應退休生活，會有以下4大困境：

（1）選擇的期間越長，所繳的利息計越多。儘管目前各家銀行的以房養老方案，可由民眾自行選擇「逆向房貸」的時間，且最高以30 年為限。但是，由於房屋所有人從銀行所獲得的錢，還必須支付「借款利息」，而領的期數越多，民眾所要付給銀行的利息，當然也就「越滾越多」。

（2）假設扣除利息，每期能領金額將會遞減。特別是當貸款息走揚，讓申辦者每月需支付的利息增加，將壓縮能領到的生活費。

（3）如果採「先掛帳」的方式，小心日後一次給付的利息負擔恐怕不輕。以房養老的每月入帳實拿金額，共分成「貸款利息全數掛帳」及「貸款利息部分掛帳」兩種機制。但是，現在多數承辦以房養老業務的銀行，都會設有「貸款成數五成以下先不扣息」，或是「利息扣款上限為每月撥付本金的1／ 3」的「先掛帳」模式。

只不過，就算民眾採取「先掛帳」的做法，所有利息延到最後再「一次給付」，也仍將面臨極大的問題﹕如果當事人真的沒有其他恆產或現金，這些利息如何能讓沒有收入，還需要向銀行申辦逆向房貸業務的人輕鬆還得？！

（4）假設「縮短領取年期」，也要考慮長壽風險。也許讀者會說：「既然『期間越長，利息繳的越多』，那只要把期數壓縮得更短，不就解決問題了」？！話是沒錯，但讀者可別忘了，如果期間縮短，但實際生存的時間超過這逆向房貸的期間，又該怎麼辦呢？

可以這麼說，「以房養老」真正能夠「嘉惠」的人，應該不會是原本政府及金融機構「想要幫助」的對象，也就是「手邊沒有什麼現金，但只有一棟房子」的退休族；相對的，最能因此「受惠」的，反而會是那些「多筆房產在手」，可能已經很有錢的人，讓他們「能有更多錢可花」。

對於退休資金充足的人來說，恐怕並不需要「以房養老」來支撐生活開銷；至於缺少退休金，且屋況不佳、區位偏遠的屋主來說，不是有可能被銀行「拒貸」，就是「所貸金額不多」。因為若是抵押的房屋不是坐落在雙北市，或是屋齡和屋況條件較差，有可能只能貸到房屋鑑價的5 成。

然而，不論是以上哪一種，恐怕都不足以讓屋主「安穩退休」。因為，每月遞減的模式，真的不符合大多數無現金者的現實用錢需求。所以，如果手邊只剩下一棟房，又沒有現金的人，假設只靠這101 筆以房養老的錢，隨著利息越扣越多、每月金額越來越少，「金額變動如此大」之下，如何能維持退休後的生活「從頭至尾」不變？

更何況，隨著人的年齡越來越高，所花的錢將是越來越多。不要說別的，光是醫藥費及長照費用，就可能與「年齡」的高低成正比。特別是到了晚年，除了生活費之外，每個月的支出一般都會上升，主要都是發生在醫藥費、長照費，還有房屋相關稅金及修繕費用上。所以，這種「給付遞減」的方式，其實並不適合退休後的實際生活金錢需求遞增的曲線。也就是說，只有把這筆錢「當閒錢」或「額外零用錢」的人，才不會在乎每月金額有高、有低。

留房養老：彌補「以房養老」的缺點

正因為以房養老存有不少限制及缺點，才讓業者（銀行）想出了一個「留房養老」的新選擇。簡單來說，單純的「留房養老」業務是屋主，與包租代管業者簽訂委任契約，由包租代管業者負責財產租賃相關事務管理，再定期將扣除相關費用後，所剩餘的租金收入，支付給出租的屋主（表4-4-1）。

▲（圖片來源：《安養信託：放大你的退休金，打造晚美人生》）

整體來說，留房養老業務的優點，正好彌補了以房養老的缺點，這是因為留房養老的每月收入穩定，且房屋可留給後代繼承：在屋主往生後，房屋還可直接留給後代子孫，不須經過贖回等程序，就讓資產順利傳承。不過，留房養老當然也有風險，例如有些民眾的房子如果位於租屋需求較小的地區，恐會面臨無法出租、長期租金不穩的現金流問題。

「以房養老」申請資格及條件
目前，有承辦以房養老業務的各銀行，在申請資格上，通常包括以下幾項主要條件：

★借款人須為一定年齡以上，且是債信良好、正常的本國籍自然人。

★貸款成數最高7 成。

★「借款人年齡+貸款年期」不得低於一定年期，最長30年，最短7年。

★擔保品為借款人「單獨所有」，且為完整建物及其基地。

★除此之外，少數銀行對於申貸條件，設有其他特殊規範，例如：「屋齡+ 貸款年期」不得高於一定年期、擔保品得為夫妻共有、建物用途必須登記為「住」、「商」、「工」，甚至還可以包括「農舍」等。

作者簡介_李雪雯

現職《聯合新聞網》專欄作家，專職財經與醫療保健相關寫作。曾任《錢雜誌》、《商業周刊》主編、聯合理財網eMoney製作人、《Smart智富月刊》特約資深撰述、《iThome》電腦週報「CIO觀點」專欄特約撰述、《康健雜誌》、《商周財富網》、《Yahoo奇摩》專欄作家。主跑個人投資理財新聞20年，路線包括：銀行往來、股票、外匯、期貨、保險、基金、房地產、節稅、個人綜合理財規劃，以及醫療保健等議題。

本文摘自時報出版《安養信託：放大你的退休金，打造晚美人生》

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