推案半年就蓋不下去！「新天龍國」出現爛尾樓　專家：這款建商別碰

▲如何挑選好建商，是買房子入門的重要環節。（示意圖／Pixabay）

文／翁申霖／今周刊

《平均地權條例》修正案上路後，政府打炒房的力道明顯加重，加上營建業工資、物料雙漲，讓不少建商叫苦連天，台灣出現建商突喊卡的「爛尾樓」現象。就有一名網友表示，住家附近「原本建商帆布都掛了，廣告出來了」，但才經過半年，建商就突然表示成本太高「乾脆不要蓋了。」更有其他人指出，連房價居高不下的「新天龍國」竹北市，目前也都有好幾個建案停著沒動工。

該網友在《Mobile01》房產論壇發文指出，自己住在鄉下某處，建商為了要推某建案，便掛上帆布、放出廣告，但才經過半年的時間，帆布竟已拆除，經詢問之下才知道，建商認為成本不斷墊高，而訂價太高可能賣不出去，「乾脆不要蓋了。」他也透露，在地人若想買房只能買中古屋，新房子反而很少。

文章曝光後引起網友共鳴，紛紛表示連新天龍國竹北市，都好幾個建案停在那裡沒動工，或者做做樣子動工，就沒蓋了、「房價走下陂，誰蓋誰少賺，不過主要問題還是不好賣，新成屋和預售屋蓋太多」、也有網友認為，問題出在土地成本高，營造成本跟時間不壓下來根本賣不出去，加上現在打房上路，預售屋也變得很冷清。

也有人點出很可能是建商的資金出了問題，像是部分大案的營建成本龐大，建商會拿土地跟建案抵押融資，如果銀行審核沒過就沒錢蓋房子、「資金卡住入不敷出，先收的訂金和預收款，還無法涵蓋建造中的成本支出，要怎麼蓋下去？」

針對建商陸續蓋不下去的現象，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，造成「爛尾樓」的主因之一，在於建商的現金流不夠充足。

「一案建商」或小建商若沒有其他建案或營運收入，「一旦推案狀況不順利，金援周轉卡住，或是因為缺工發包一延再延，在成本失控情況下，尤其政府又端出打炒房條款不利建商籌措資金，就容易演變為爛尾樓風險。」

陳炳辰分析，有經驗的建商會因應未來營建、交易市場狀態，進行價格方面的訂立，因此即便當前房市走冷，部分建案房價依舊開高，也有預期後續開工成本之考量，但反之沒有經驗的建商就不無在這方面沒算計清楚的可能。

買預售屋真的有風險？

專家：盡量避開3種建商

想要避免「爛尾樓」，是否就不能冒風險購入預售屋呢？根據《EBC地產王》報導，屋比房屋總經理葉國華建議，民眾在選購預售屋時，應盡量避免3種高風險建商類型。

首先是「小型建商」，葉國華說明，因這類規模較小的建商財力與資源相對匱乏，一旦房市發展不如預期，甚至出現反轉、抵抗風險能力可能就會較弱，無法順利興建，對於能否順利交屋就容易帶來風險。

陳炳辰也表示，有意進場的民眾得更留意建商品牌，畢竟買氣不旺，要是銀行貸款困難，本身資產實力又不雄厚，小型建商就更有危機。

第二，葉國華提醒，也要格外留意「一案建商」，這類新建商沒有前期作品參考，缺少口碑，買房風險自然較高。

最後避免「財務槓桿過高的建商」，即便是大型建商若過度使用財務槓桿，也會面臨不小的經營風險，因此建議購屋民眾可通過查閱企業財務報告，判斷建商體質。

國內最有名的爛尾樓案，無疑是位於新北市樹林的預售建案「凱旋大苑」。

「凱旋大苑」在2022年10月底爆出建商周轉不靈，宣告停工，為2022年爛尾樓風暴開了第一槍，根據《CTWANT》報導，針對買預售屋承受風險一事，東龍不動產董事長王棟隆提醒，在國內預售、履約制度不完善下，消費者選擇購買預售屋，一定都具有風險，除了盡量選擇新成屋及品牌建商外，買預售屋可挑選代銷來過濾建商

此外，從消費者立場來看，如何避免交屋前遇到建商突然換人，甚至是建商倒閉的窘境？

根據《信傳媒》報導，《住展》雜誌研發長何世昌認為，消費者若事先仔細做功課，可以盡量降低建商換人的風險，另外，針對資本額太小卻推出量體大的建商，也建議盡量避開。

何世昌建議，建設公司至少選擇資本額找尋千萬元以上，對於消費者來說，相對比較保險，但他強調，資本額大並不代表品質好，這是兩回事；但至少資本額大，相對起來，倒閉的風險會相對較小。

【ETStar開課了】
10種課程．限時大優惠（進入學習平台）
●輸入折扣碼「elco0722」，按使用折扣，即可享早鳥4折起優惠再打9折