▲小宅有低總價的優點。（示意圖／記者張菱育攝）
文／盧沛甫／今周刊
根據內政部不動產資訊平台發布全國住宅價格季指數，2023年第二季指數為130.8，季增1.51%，年增5.51%。房價持續上漲，存到買房頭期款難度提升，對此馨傳不動產智庫執行長何世昌提出「123購屋法」，先藉由購買小宅，讓資產與房價維持等比成長，以利累積後續換大坪數的資金。
「現階段對首購族而言，設定買2房、3房是有點不切實際！」何世昌坦言，由於薪水追不上房價，他建議首購族在存到1房頭期款時、就趕快入手，如此一來資產能隨著房價上漲而提升。
「買房後即可省去租金，接著再申請長年期房貸，累積一定資產後，將原有的一房賣掉，這樣一來很快就能湊到兩房的頭期款了。」何世昌說。
何世昌認為，上述的以房養房策略，比起從無到有累積2房頭期款，對首購族而言更容易達成。
首購免頭款，1500萬全額貸 候選人端牛肉可行否?
大選將至，國民黨總統候選人侯友宜推出「青年購屋有好康」住宅政策，鎖定40歲以下首購族免頭期款，提供1500萬元全額貸款，貸款期限最長可達40年。何世昌解析全球英、法、美、澳等國，如何推出購屋優惠政策，他強調要先解決預算問題、訂定嚴格防弊措施，同時房市政策應與催生政策結合，才能讓首購族真正有感。
何世昌整理各國房屋補助計畫，發現許多先進國家對補助頭期款早已行之有年。例如：英國政府推出首次置業計畫，即針對首購族，提供成交總價二至五成補助額度，最高上限新台幣800餘萬；美國加州全民夢想計畫，從今年4月份開始，直接替年收入低於中位數以下的首購家庭支付2成頭期款。
何世昌表示，透過補助讓年輕人買得起房，其實是「沒辦法中的辦法」，面對高房價要讓年輕人買得起房，一是將房市打到崩盤、二是讓年輕人薪資翻倍成長，但顯然不可能從這兩種方向變革。
何世昌提醒，補助政策是經各界人士激烈辯論制定出來，執行預算、防弊措施等細項，都需要縝密思考，避免讓幫助首購族的政策，變成助長房價上漲的元兇。他提出兩點建議：
1.以年齡劃分首購族，恐讓人看得到、吃不到
政策鎖定40歲以下首購族，根據聯徵中心資料，2023年第3季購屋各年齡區間，申請貸款最多落在40至45歲區間，共8,465件，等同於被排除在補助之外，事實上台灣首購年齡逐年延後，若僅以年齡劃分，恐會讓符合資格人數越來越少。
2.應與催生政策結合
「生一胎補助10%、兩胎補助20%、三胎補助30%」何世昌認為，當購屋負擔降低，家長也有更充裕的資金育兒，如此一來將有望改善台灣少子化問題，他認為房市政策應與催生政策相互結合。
不少人房貸年限長達30-40年，許多人擔心貸貸相傳，何世昌卻認為房貸其實可彈性運用，房貸是所有抵押商品中，相對利率較低，他建議若手上有資金時，可先別急著還款，將其投入到風險較低，報酬率有4-5%的美元定存或美國公債進行套利。
「想要致富，必須學會錢滾錢，不用怕借錢，最怕的是借不到錢。」何世昌說。
至於要如何提高貸款額度，針對2024年房市，何世昌又有甚麼看法？歡迎收聽這一集的《毛利小姐變有錢》：https://bit.ly/47MEQw1
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