租屋簽約半年!房東說要都更...他困惑:我一定得搬?律師解答了

▲房子,植物,盆栽,樹,窗。(圖/取自免費圖庫stocksnap)

▲租房租到一半被都更怎麼辦?(圖/取自免費圖庫stocksnap)

文/劉琦富/今周刊

小花跟房東租房子租了快20年,租金都可以拿來買一棟房子,但小花實在是喜歡這種老房子的氛圍,梧桐樹雄偉的在街道兩旁站崗,探著頭讓行人享受茂密的蔭涼,附近社區生活機能又完整,讓人想在這邊住一輩子。

可是最近附近的房子好像有人掛出「本棟房屋近期即將進行危老重建計畫,懇請鄰里包涵」的布條,旁邊仲介業店面原本稀疏的「賀成交」紅紙,突然變得密密麻麻。一走到家門口,房東就在門口等她,然後說:「小花小姐啊,不好意思,我們最近這邊鄰居都在談說要都更要危老,然後有建設公司要買我的房子。」

小花心想不對啊,我們租約簽了5年,現在才剛簽完半年,那我要怎麼辦,心想著還是把球丟回去給房東:「房東先生,那你的意思是?」

「我是想說,我給你時間去找新的房子,但不要超過3個月,不然我實在沒辦法賣,你也知道,我那不肖子最近在大陸作生意不太順利,錢又卡在大陸出不來,這邊公司又需要錢,要我幫忙,不然我也不可能會賣這間我最愛的房子。」房東低著頭怯怯的說。

小花腦裡轟的一聲,完全不知道該怎麼辦?我該搬走嗎?房子如果賣給建商我該怎麼辦?小花硬著頭皮說:「不行,約既然已經簽了,房東先生你就要負責,我會住到滿為止,你自己去跟建商說吧。」

小花心裡雖然這樣說,但還是會怕,如果真的賣給建商要怎麼辦?

老派貓變法術
一、房東賣房子了怎麼辦?什麼是買賣不破租賃?

你是否有遇過租約還沒屆滿,房東就通知「準備把房子賣掉」要你搬家的情況呢?在租屋的實務上,這類案件屢見不鮮,當遇到這樣情況,房客只能摸摸鼻子搬家嗎?還是有保護房客的法律規定呢?

這邊要介紹一個重要的條文:《民法》第425條買賣不破租賃。

《民法》第425條:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。(第1項)前項規定, 於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。(第2項)」該條規定不僅適用房東買賣房屋的情況,也同時可援用在贈與、互易等法律關係。

看完饒口的法條後,請讀者再看一次前面的案例,小花和房東先生簽五年租約,在租約存續期間,房東先生想要把房子賣給建商,租約的甲方、乙方是小花和房東先生,今天如果房東先生真的把房子賣給建商,那麼依照買賣不破租賃的規定,小花和房東先生原本的租約就發生法定的契約承擔,由建商承受房東先生的出租人地位,也就是建商不能主張租約與他無關,硬要強制小花搬家。

不過買賣不破租賃難道就這麼戰無不勝嗎?其實不是喔!

《民法》第425條第2項規定中,特別指出如果是未經公證的未定期限租約、未經公證的期限超過五年租約,都無法適用買賣不破租賃,主要立法理由在於,實務上常有債務人於快要被強制執行的時候,與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約(債務人為了不要被強制執行,跟知情的第三人說好把房子賣給他),以妨礙債權人之強制執行(因為這樣第三人可以主張買賣不破租賃,會阻礙債權人的強制執行),所以避免減少這樣類似訴訟案件,便明定期限超過五年或是未定期限又未經公證的租約,排除買賣不破租賃原則。

所以能適用買賣不破租賃的租約必須是:

㈠未定期租約經公證者。

㈡定期租期逾期五年且經公證者。

㈢定期租期未逾五年者(不管有無公證)。

延伸閱讀
關於租屋「提前解約」房東與房客要懂的事:提前1個月說要解約,對方卻要收違約金,合理嗎?
二、買賣不破租賃的效力

只有上述三種租約的房東,在與房客的租約效力存續中,把房子出售或是贈與第三人,原本的租約對於房屋的買受人仍然繼續存在,所謂租賃契約繼續存在,就是說買受人跟原本的房客不需要重新簽訂租約,當買受人從原房東受讓房子的所有權時,同時承繼原房東的地位,當然與房客發生租賃關係(法定契約承擔),基於原租約所生權利義務,當然亦在承受範圍內。

回到前面小花的案例,小花與房東先生簽五年合約,每月租金兩萬元,不到半年,房東先生便想要把房子賣給建商,假設房東先生將房子順利賣給建商,那麼建商這時候取代了房東先生的地位,成為小花的新房東,依照買賣不破租賃的效力,建商必須要依照原本租約規定完成,其中也不可以隨意調漲房租或是任意終止租約。

這邊也要特別提醒房客,除了要主張自己的權益以外,也要跟原本的房東確認,押金是不是有隨同交付給買受人(建商),不然如果到時候租約屆滿後,新房東才說根本沒有拿到押金,舊房東又消失了,那就麻煩了。

作者簡介_劉琦富律師

經歷:政大法律系、地政所在職專班碩士、臺北市政府消費爭議調解委員、臺北市租賃公會證照班講師、崔媽媽基金會義務律師

本文摘自FUN學出版 《律師教你簽租約》

▲▼             。(圖/)


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