黃舒衛/房市管制出現破口 當心大債時代即將到來

▲▼代銷,一日體驗,賞屋             。(圖/記者陳筱惠攝)

▲在信用管制、稅改都持續加碼的狀態下,檯面上唯一可供檢討的利多點火措施「新青安」就成了政府失靈的破口,資料照 。(圖/記者陳筱惠攝)

文/高力國際業主代表服務部董事黃舒衛

央行第二季理監事會議決議調升銀行存準率1碼,同時針對特定地區第二屋以上的購買行為進一步限貸,在不影響首購、換屋的前提下,溫和收回市場可貸資金,然而輿論焦點多寄望政府對於熱過頭的房市有所表態、作為。

因此在信用管制、稅改都持續加碼的狀態下,檯面上唯一可供檢討的利多點火措施「新青安」就成了政府失靈的破口。

2022年升息趨勢累計升息3.5碼,房價、利率、房租三高的通膨後座力,排擠了實質所得、消費力。眼看存自備款的速度越來越慢,而追趕的距離越拉越長,如何協助首購族盡早且無痛進場,遂誘發了高利息補貼政策,成就去年新青安政策擲地有聲,乃至各組候選人各自加碼宣揚的背景。

▲▼財政部向院會報告新青安貸款政策推動及優化措施。(圖/行政院提供)

▲「新青安」審查新制。(圖/行政院提供)

平心而論,逐步取消舊青年安心成家購屋專案的申貸年齡上限、排富等條款,而新青安更因應高房價、高漲幅、家庭結構變化的市場現實,解除直系尊親屬資產限制等條件,希望擴大適用的對象,立意良善。

資產投資的誘因固然有產業景氣、資金行情作為靠山,但被新青安的低利、長寬限、還款時間久、高額度的融資貸款的新架構所驅動的原理,借用靜態的會計恆等式的概念就很容易解釋明白。

「資產-負債=業主權益」,如果買方購屋之後,等於鎖定負債總額,只要資產價值隨著市場波動,相對來說,業主權益也同步增加。

進一步分析,如果開大槓桿,縮小一開始出資的自備款,則等於衝高資產增值的乘數效果。內捲想法則是貪戀寬限期的利息負擔遠低於租金水準,因此先爭取擺脫房東躺平就賺爛的被剝削宿命、再賺晉升資產階級安定感、寬限期後則穩賺價差的計畫通,終至社會上瀰漫一片鼓吹用盡一切融資工具、一切關係手段趕進場的FOMO現象。

拉回融資放款的實況,根據央行統計新青安上路後,先不說人頭戶、購屋收租等種種偏離政策初衷的亂象,無巧不巧,潘朵拉的盒子彷彿被打開,消費貸款市場發生兩項明顯轉折。

首先,購置住宅的貸款餘額回溫、反彈、衝高。從2021年6月第三波信用管制之後高點反轉,從10.4%降至2023年5月4.5%築底,7月開始反彈,每月以5個百分點以上增幅跳升,今年4月年增9.1%,逐漸會升到2年前水準。去年12月的單月增加1055億改寫歷史新高,總餘額也正式破10兆的規模。

其次,除了修繕貸款持續衰退之外,各類消費貸款飆向新高。其中,其他消費貸款餘額從去年9月的2.0%年增率低點,逐月翻揚,今年4月已達4.1%;信用卡循環利息餘額也從去年12月的0.7%年增率,增至今年4月的5.5%,為2006年1月、18年以來新高。

▲▼高力國際業主代表服務部董事黃舒衛          。(圖/黃舒衛提供)

▲黃舒衛表示銀行落實授信5P的管理,恐對抵押品價、量、質的要求更保守,後市實在不容過度樂觀 。(圖/業者提供)

投資大師霍華.馬克斯曾說,在泡沫的後期,投資人害怕錯失獲利的心態大於害怕虧錢的心態。

房市的市場失靈以及政府失靈,其深層意義就是加速消費者搶著使用新青安、低首付等各類優付,甚至信貸途徑進場,大債時代已到來臨。如果「債」的使用沒有道德包袱,則唯一救贖就是靠流動性來解套。

但未來市場能否持續消化上個世紀以來最大的持續湧現交屋潮,再看全台從南到北,無論一線品牌或是在地建商都遷就購買力、融資成數天花板的產品走偏鋒,去化、接盤的意願,銀行落實授信5P的管理,恐對抵押品價、量、質的要求更保守,後市實在不容過度樂觀。

►黃舒衛小檔案

學歷:政治大學地政系碩士

經歷:國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監

現職:高力國際業主代表服務部董事

關鍵字:房市存準率新青安貸款金融風險黃舒衛

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