▲都更整合者需為每位住戶把關都更條件與保障其權益，以維護公平公正原則。
圖文／CTWANT
都更實情你聽專家說，還是聽街頭巷尾說？都更流程繁瑣，且曠日費時，因此能夠成就一件都更案，往往是需要天時地利人和。踏取國際開發副總詹博宇以自身經驗，分享有關於都更實務上常見的謠言以及知識誤區，望大家能夠以清晰的視角來判斷是否參與都更。
「別人都可以一坪換一坪，我家為何不能比照辦理？」常常在街頭巷尾聽到居民們閒聊「誰家的都更又換到了多優渥的條件」，但影響坪數換算的數值甚多，他發現，每每深入詢問合約內容、細節、地點等，往往是一問三不知。所有權人應了解合約與流程及多方尋求專業人士建議(地政士、不動產律師、都更整合公司)，綜合各方專業以保障自身權益不受侵害，且平等公正進行都更，不宜總是道聽途說。
▲全台老屋比例甚高，為了居住安全與市容更新，都更腳步都應加速。
「拖得越久，建商就越是得求我」，這也是居民很常見的觀念誤區。畢竟都更案件的時間拉得越長，隨著原物料、人力成本上漲，工程造價也連帶上升。因此在建商投入都更案的成本逐年高漲的情況下，還能夠爭取到更高的坪數嗎？相信大家心中自有評斷。現在亦有部分建商為了早日完成都更，選擇果斷切割釘子戶，不再投入更多時間及人力成本。
過往礙於法規限制需預留保留地於遭切割掉的臨地，但現今以法規修正後都更孤島早已屢見不顯，更有多案即便市府已通過權利變換的核定，實施者見不敷成本，不計前期已耗費巨資與人力時間，即時斷尾求生，此等狀況歷歷在目。(踏取經手之歷年案件中也曾發生)
因此比起專注「都更條件怎麼談」，居民更應該留意「權益保障」與「居住安全」。然而部分民眾常僅僅聚焦在坪數換算，而極易落入不肖建商的陷阱裡。這些提案的實施者也清楚，最甜的棉花糖都是民眾最愛的，但民眾一手收下甜頭的同時，是否都能算清楚看明白另一手被拿走的權益。更不說多的是一般民眾無法看到的建材做工與背後的利益，這些又由誰來替民眾把關？利益固然是你我在乎的層面，更應留意合約甚至是工程中隱藏的苦頭。
例如合建契約中，應加上「落日條款」保障住戶，意指合約中條文的終止生效日期，才不會讓單一建商綁住整個社區，讓合建契約成了萬年合約。確保在期限內，若建商無法整合完全，居民亦有終止合約另擇建商的權利。更別說多少人去關心合約中的解約條款、停工期限、換料限制、交屋標準、個資使用及代為用印權限...種種權益，白紙黑字簽下去，民眾真的知道自己簽了什麼嗎？
此外，都更實務上也常遇到民眾提問，為什麼建商在提供「合建同意書」時，不附上更加詳細的資訊呢？例如：馬上計算可換回坪數、房型選配與平面設計圖等細節。站在民眾角度，當然會希望取得更多資訊再來決定是否同意合建；然而站在實施者角度，一個案件在都更同意比例未明的狀況下，也不會願意無上限的增加成本，試問倘若這些預先支出的成本由民眾及住戶負擔，有誰願意又有多少比例願意？
畢竟都市更新在整個計畫案完成之前，是一場十分燒錢的長征，更別說這些成本很有可能打水漂。中間的每一道關卡、每一張設計圖、每一個精密計算都需經手專業人員。而今我們常說「尊重專業」，自然是需要給付專業相對應的費用。因此許多細節面的補強，仍會等到報核事業計畫階段時才會逐步執行。
坊間亦有不肖業者貪圖方便，想要便宜行事便提供「萬年百家設計圖」(一圖多用)讓民眾聞香。為了只是引君入甕，讓居民早早放心簽下同意書卻不用支出過多的成本，實則是非常違背專業與良心的做法。
都市更新需要的不僅是居民的支持，更需要專業的規劃和真誠的溝通。消除謠言、增進理解，才能築起信任的橋梁。透過正確的資訊和清晰的合約條款，居民和建商才能在這條路上共同前行，達到雙贏的共識。讓我們以專業為基礎，理性評估，為未來的都市更新貢獻一份力量。
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