央行看不見的手！　海嘯第一排憂：偏門全堵死「還要加碼」

▲央行第七波選擇性信用管制對房市衝擊大。（示意圖／記者張雅雲攝）

記者項瀚／台北報導

最新一集《地產詹哥老實說》邀請大家房屋忠孝復興店執行長吳則翰、《住宅週報》社長陸敬民分析去年4次央行理監事會議後的政策動作，衝擊最大的不外乎就是919第七波管制，其後出現「檯面下手段」7.5波打房，而雖然沒有第八波，但週轉金操作已被特別點名。

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陸敬民表示，去年613第六波信用管制下去後，市場皮痛肉不痛，到了919加大力度，變成皮肉都痛，市場上出現換約斷頭潮。吳則翰則表示，919後房仲市場首當其衝，「以優質物件的來電數來看，上半年平均有5~10通，919後只剩下1~2通，甚至1通都沒有。」

吳則翰補充，919後成屋買方心想「好不容易貸款到」，不願賣屋，也擔心再購屋時碰上房貸荒，而買方也因貸款問題，影響看屋意願，使得交易量顯著萎縮。

陸敬民觀察：「Q3開始市場就出現很多扭曲的現象，像是為成功貸款，需加購一些理財商品，有些銀行甚至白紙黑字註明相關條件。」吳則翰則補充：「在央行沒有調整利率下，首購族房貸利率卻高達2.6~2.7%，非首購3%以上頗為常見，且開辦費也從原本2~3千元往上調，甚至還聽說過2萬元的。」

另外，在Q4央行理監事會議之前，市場上就傳出所謂檯面下的7.5波打房，2~3年前入手提供優付的預售案，卻被建商通知對保時，在銀行端遇到「技術性限貸」刁難，該筆自備款自動將最高貸款額度內扣除，也就是說原本優付的2成，會從原本的8成貸款額度扣除，最高只能貸到6成。

▲陸敬民（左）表示，919信用管制加大力度，市場變成皮肉都痛。（示意圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）

Q4央行理監事會議看似風平浪靜，未再祭出第八波信用管制，但特別點出週轉金運用的監管。吳則翰表示，房地產價格長期往上，一直以來都會有人轉增貸，但該筆資金本就規範不得投入不動產，「以前不嚴格抓，現在則越趨嚴格，防堵漏洞。」

至於2025年央行會不會有新手段？吳則翰認為，除非Q1出現相關振興措施，不然房市很難快速復甦，央行已達到抑制房市成果，也不太會有新一波打炒房政策。

陸敬民表示：「央行總裁說要看半年後的執行狀況，以去年919開始來說，差不多就是今年上半年觀察成果，一二手市場『一定要做業績給總裁看』。」他說，打房政策是針對投機客，若房市之後又大好，政府打到沒東西打得時候，可能會出手打25坪以下小宅，可能認為該類產品符合出租、投資需求，而3房格局產品才是真正核心家庭的剛性需求。