央行看不見的手! 海嘯第一排憂:偏門全堵死「還要加碼」

▲▼高雄,看屋,房仲             。(圖/記者張雅雲攝)

▲央行第七波選擇性信用管制對房市衝擊大 。(示意圖/記者張雅雲攝)

記者項瀚/台北報導

最新一集《地產詹哥老實說》邀請大家房屋忠孝復興店執行長吳則翰、《住宅週報》社長陸敬民分析去年4次央行理監事會議後的政策動作,衝擊最大的不外乎就是919第七波管制,其後出現「檯面下手段」7.5波打房,而雖然沒有第八波,但週轉金操作已被特別點名。

▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》,解析2024央行理監事會後房市現況。

陸敬民表示,去年613第六波信用管制下去後,市場皮痛肉不痛,到了919加大力度,變成皮肉都痛,市場上出現換約斷頭潮。吳則翰則表示,919後房仲市場首當其衝,「以優質物件的來電數來看,上半年平均有5~10通,919後只剩下1~2通,甚至1通都沒有。」

吳則翰補充,919後成屋買方心想「好不容易貸款到」,不願賣屋,也擔心再購屋時碰上房貸荒,而買方也因貸款問題,影響看屋意願,使得交易量顯著萎縮。

陸敬民觀察:「Q3開始市場就出現很多扭曲的現象,像是為成功貸款,需加購一些理財商品,有些銀行甚至白紙黑字註明相關條件。」吳則翰則補充:「在央行沒有調整利率下,首購族房貸利率卻高達2.6~2.7%,非首購3%以上頗為常見,且開辦費也從原本2~3千元往上調,甚至還聽說過2萬元的。」

另外,在Q4央行理監事會議之前,市場上就傳出所謂檯面下的7.5波打房,2~3年前入手提供優付的預售案,卻被建商通知對保時,在銀行端遇到「技術性限貸」刁難,該筆自備款自動將最高貸款額度內扣除,也就是說原本優付的2成,會從原本的8成貸款額度扣除,最高只能貸到6成。

▲▼             。(圖/記者項瀚攝)

▲陸敬民(左)表示,919信用管制加大力度,市場變成皮肉都痛。(示意圖/翻攝自《地產詹哥老實說》)

Q4央行理監事會議看似風平浪靜,未再祭出第八波信用管制,但特別點出週轉金運用的監管。吳則翰表示,房地產價格長期往上,一直以來都會有人轉增貸,但該筆資金本就規範不得投入不動產,「以前不嚴格抓,現在則越趨嚴格,防堵漏洞。」

至於2025年央行會不會有新手段?吳則翰認為,除非Q1出現相關振興措施,不然房市很難快速復甦,央行已達到抑制房市成果,也不太會有新一波打炒房政策。

陸敬民表示:「央行總裁說要看半年後的執行狀況,以去年919開始來說,差不多就是今年上半年觀察成果,一二手市場『一定要做業績給總裁看』。」他說,打房政策是針對投機客,若房市之後又大好,政府打到沒東西打得時候,可能會出手打25坪以下小宅,可能認為該類產品符合出租、投資需求,而3房格局產品才是真正核心家庭的剛性需求。

▲央行Q3準備資產大減,創15年最大量。(圖/記者陳依旻攝)

▲市場普遍認為,2025年央行不會再祭出新的信用管制措施 。(示意圖/ET資料照)

關鍵字:央行信用管制理監會會議打房地產詹哥老實說大家房屋吳則翰住宅週報陸敬民

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