周念暉／避踩買房3大地雷　靠這些招預防、解決糾紛

▲買房可能會碰上不少地雷，消費者要特別注意。（示意圖／CFP）

文／周延法律事務所主持律師周念暉

購買房屋是一項重大的財務與生活決策，但在交易過程中，可能會碰到一些「地雷」，產生的糾紛可能導致嚴重的經濟損失與法律困境。以下整理3大買房常見的地雷，包括房屋屋況、權利瑕疵、契約內容的不合理條款，並提出實務上如何預防，以及相關解決的辦法。

一、房屋屋況

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房屋的結構安全、產權清楚、使用狀況直接關係到購屋者的權益。許多糾紛案例中，買方在購屋後才發現房屋存在滲漏、結構問題、現況與使用執照不符。舉例來說，有些房屋雖然外觀良好，但內部卻有嚴重的漏水問題，或發現違建部分未經核准，導致拆除風險。

購屋者應在可以查驗房屋時，仔細徹底檢查屋況，建議聘請如工程、驗屋等專業人士團隊檢查屋況，包括結構安全、滲漏情況以及建材使用狀況，必要時要求建商或賣方提供屋況保固承諾。

若購屋後發現屋況或產權有瑕疵，應立即與賣方協商，提出瑕疵證據，要求修繕、補償或解除交易。若協商無效，可依據《民法》中的「物之瑕疵擔保責任」、「債務不履行不完全給付」等規定，主張減少價金、修補、損害賠償或解除契約。

此外，民眾在購屋過程中應避免過度信任口頭承諾，務必將所有往來交易細節以書面或訊息紀錄等方式確認，有關房屋情形的銷售文宣、廣口、DM也務必要保留，確保未來發生爭議，權益主張有據可循。

二、權利瑕疵

購置房屋的糾紛案例中，房屋被設定抵押權或涉及法律爭議等情形也屢見不鮮。舉例來說，買方可能在購屋後，才知道該房產被他人主張共有產權或存在查封情形，無法順利取得所有權。

對此，建議可以委託地政士代書或律師調閱房地的產權登記謄本，確認是否存在抵押權、地上權或其他法律限制瑕疵，並仔細核對房屋現況與建築執照及使用執照是否一致，以避免後續產權爭議。

三、契約內容的不合理條款

許多購屋者在簽訂合約時，未能逐條檢視內容，甚至忽略潛在的風險條款，簽到了不合理條款，導致日後發生爭議時無法有效主張權益。

舉例來說，有些契約條款中規定賣方因不可抗力或其他原因無法交屋時，買方無法要求違約賠償；或約定買方若延遲付款，即需支付高額違約金，而賣方卻無需承擔對等責任。此外，也有部分消費者因急於成交，草率簽署未填寫完整的空白合約或簽訂不平等條款，最終陷入不利局面。

購屋者在簽約前，應仔細審閱每一條款，確保契約內容完整且公平，避免簽署空白文件或未清楚註明細節的條款。如有疑慮，應聘請律師或專業人士協助檢視合約，例如：審閱有無違反內政部公告的預售屋或成屋買賣「定型化契約應記載事項及不得記載事項」，若有並進一步要求賣方修改不合理條款，例如過高的違約金或不明確的責任規定。

對於預售屋購買者，更應注意合約中有關工期、建材、圖說及交屋條件、期程等明確規範，並要求附上施工進度報告或建材規格表，確保賣方履約。

但如果真的事後發現，簽署了不合理條款或因不公平條款遭受損失，購屋者仍有機會依照《民法》及《消費者保護法》主張該條款無效，或請求法院重新解釋並調整契約內容，以爭取自身的最佳利益。