▲台灣「生不如死」少子化現象被視為房市最大利空，示意圖。（圖／記者李毓康攝）
文／《全向科技房產中心》總監陳傑鳴
台灣「生不如死」少子化現象已經相當劇烈，究竟會不會影響房市，網友列舉「香港少子化這麼嚴重房價還不是照噴」，但筆者認為少子化對房市長期一定有所影響，只是衝擊「不是不到，只是時候未到」。
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香港自2015年起生育率從約1.2降至2022年的0.7，台灣則從1.18降至2024年的0.89，雙雙創下歷史新低。與此同時，香港、台灣的房價卻持續飆升，不論住宅或商業地產皆如此。
因此網友認定「少子化會導致房屋需求降低，房價也會下滑的推論是錯的」。對於網友的推論，我只能說，目前少子化僅對台灣部分區域及產品產生影響，因此民眾感覺還不深刻，未來如果生育率持續低落，長期需求勢必減少，對整體房市一定會有負面影響。
尤其生育率低所造成的少子化現象，目前正一點一滴開始影響房市，舉例來說，許多鄉村地區的老屋，因青年人口外移到都市，已開始出現年久失修、居住安全有疑慮，甚至乏人問津的狀況。
▲香港地產的中原城市指數（CCI）就可發現，香港房價指數從2021年9月的185.62高點，至今年3月已跌到133.25，跌幅28%、逼近3成。（圖／業者提供）
此外，因為少子化造成家戶人口減少，造成近年許多大坪數產品市場性變差，買氣大不如前。再者，以往熱門的學區宅，在近年生育率低落，許多學校都招不滿額下，紛紛面臨退場的命運，周邊房市、出租市場就大受衝擊。這些都是少子化對房市產生的影響。
目前房價能撐在高點，甚至持續攀高，主要原因在於近年資金持續回流，另外因目前人口都往都會區集中。而且，雖然生育率低落，出現死亡人數大於出生人數的死亡交叉現象，但因為家戶數仍持續增加等因素，所以目前都會區與房市還有支撐，但未來一旦
熱錢退潮與少子化長期需求減弱，整體房市勢必受到衝擊。
以香港來說，房價與台灣同是世界知名的高，主因在於香港回歸後開放中資進場，導致房價攀升。但近年中國經濟衰退，外資也大量撤離，加上香港的少子化現象，其實房價修正的相當劇烈。
從長期研究香港地產的中原城市指數（CCI）就可發現，香港房價指數從2021年9月的185.62高點，至今年3月已跌到133.25，跌幅28%、逼近3成，網友所謂香港房價只漲不跌，只是妄言。一旦市場缺乏需求，房價就很難撐在高點。
▲全向科技房產中心總監陳傑鳴認為少子化問題遲遲無法解決，少子化的衝擊勢必會擴及到全市場。（圖／陳傑鳴提供）
近年台灣房市在熱錢炒作下，如今台灣的高房價已有香港化跡象，未來如果少子化問題遲遲無法解決，少子化的衝擊勢必會擴及到全市場，民眾買房時還是要多謹慎。
以目前市況來說，購屋者如果要買房保值，還是要考慮交通、景觀、生活機能、區域條件，如臨綠地、公園、學校、河岸等為佳，挑選精華區或是有建設題材的潛力區，保值效果才會佳。
而且，因應目前少子化趨勢，家戶人口數逐年縮減，民眾住屋需求已跟以往產生質變，因此，買對「產品」也相當重要。在目前需求坪數與房數都有逐年縮減的狀況下，可以預見未來中小坪數產品才會較為保值。
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►陳傑鳴小檔案
現職：全向科技房產中心總監陳傑鳴
專長：房地產市場分析、買賣租賃策略評估
經歷：Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監、元宏不動產加值服務平台總監
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