建商落跑爛尾樓頻傳 地產專家教1招「花20元避雷」

圖文／鏡週刊

近期全台頻傳預售屋建案因建商財務危機而成為「爛尾樓」，讓不少準購屋族人心惶惶。正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，民眾最應關注的不是預售合約內容，而是建案基地的土地負債情況。他建議，消費者應花20元至任一地政事務所調閱土地謄本，掌握抵押權設定資訊，才能有效避開高風險建案。

鄭文在表示，依據《公寓大廈管理條例》第58條，預售屋必須取得建造執照才能銷售，合約上會記載基地地段與地號。民眾可據此至全國任一地政事務所，跨區申請土地謄本與產權資料，查閱建案基地是否設有銀行、融資公司或私人抵押權。

「重點不在合約，魔鬼藏在細節。」鄭文在強調，預售屋買賣契約屬定型化契約，必須經過縣市地政局審查與核備，內容通常無虞，但建案基地若設有多筆抵押權，尤其出現融資公司或私人抵押，恐代表建商資金自備比例偏低、負債比過高，潛藏高風險。

根據央行現行規定，購地貸款最高為5成，並保留1成動工款，意即建商應自備約6成資金。但若土地謄本上出現融資公司抵押權，可能意味建商實際自備款僅1到2成，違反政策精神，顯示財務槓桿過高。

鄭文在進一步指出，無論建案位於蛋黃區或蛋白區，土地抵押權越多、層級越複雜，建商或地主的財務壓力越大，爆發資金斷鏈、工地停擺的機率也相對升高。他提醒消費者切勿輕信現場銷售人員的話術，應回歸理性判斷，從土地謄本的客觀資訊下手。

「只花20元，就能大幅降低購屋風險，值得每一位準屋主多跑一趟地政事務所。」鄭文在呼籲，購屋人務必做好事前風險調查，避免心血積蓄付諸流水，淪為爛尾樓受害者。

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