新北首宗成功自主更新案　海砂屋翻新價飆3倍

▲蘆洲熱血民眾揪團都更，海砂老公寓翻身新宅，是新北市首宗成功自主更新案。（圖／鏡週刊提供，下同）

圖、文／鏡週刊

人在家中坐，石塊掉下來，曝露的鋼筋細如竹筷，已是這類危老住宅居民的日常。台灣正陷入屋老、人老的雙老螺旋，統計至2024年，全國屋齡超過30年的老宅超過500萬戶，占全國總住宅存量比例55.7％，尤以台北市平均屋齡40年以上最老，占比高達36％。專家呼籲，都更不能等，對於海砂屋、輻射屋、耐震不足的危樓等房屋，尤應啟動防災型都更。

而民眾與其被動等待建商上門談合建，為自身分配權益與建商、左鄰右舍諜對諜，還不如自己主導，更新後價值100％分回，售屋利潤住戶共享。「家園保衛戰，我們自己來！」本刊採訪新北市蘆洲住戶，是新北市首宗成功自主更新案，一群熱血民眾揪團都更，讓年已半百的老公寓蛻變為新宅，房價更是翻倍漲。

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目前常見的都更模式，包含公辦都更、民辦都更及自辦都更三條路。前兩者仰賴政府或建商主動提案；唯自辦都更能讓住戶自己做主、掌握進程。而在保衛家園及最大化自身權益的帶動下，近年自主更新案件量已逐步攀升至3成。

新北市蘆洲捷運徐匯中學站附近的13層新大樓就是一例，而這件新北市首宗自辦都更的成功案例，則要從10多年前住戶面對頻頻襲來的居住危機開始說起。

5年前這棟房子原本是「不堪補強」、達最嚴重程度的海砂屋，多家建商洽談未果，住戶勇敢站起來、自主揪團都更，費時12年的等待，歷經鄰居反彈、唇舌之爭，最後在2023年蛻變成如今樣貌。

回顧那年炎夏，住戶劉有祺下班回到蘆洲公寓一樓住家，頂樓鄰居張太太慌張跑來求助，「臥室床上掉落一大塊混凝土，如果是半夜睡覺時掉落，該有多危險？」劉有祺為人熱心，鄰居常到他家串門子，「前幾天鄰居也抱怨家裡天花板又掉東西了！才發現鋼筋細如竹筷，遇到下雨就漏水。」

裂痕爬滿老厝，滿牆的壁癌持續擴散，劉有祺堅持居家安全不能等，他決定召集鄰居出資，每戶收取6,000元、湊足18萬元，送驗檢測海砂屋，一場家園保衛戰就此展開。

「驗出結構損害達最嚴重的『不堪補強』程度，隨時有坍塌風險，必須拆除重建，我嚇了一跳，打電話找當初蓋這棟房子的建商，評估重建的可能性。」劉有祺無奈地說，原本的建商、營造廠早已不知去向，只好被動等待其他家建商來談都更。

陸續有5、6家建商找上門，平靜的家園掀起波瀾，左鄰右舍躁動，出現反彈聲浪，「都更不會成功的啦！我一樓院子有空中花園、還能隔出2個停車位，都更之後哪有這麼好康？」也有人說，「不用急啦！政府還會釋出更多的都更獎勵，況且我家的海砂受損狀況也沒這麼嚴重。」

2011年的海砂屋重建規定，要達到100％同意才可拆除，「一戶都不能少，建商一戶一戶談，講到口水都乾啦！最後說我們這區協商整合太困難，再加上基地面積僅201坪較小，他們完工後銷售沒賺頭，都退場了。」半年過去，海砂持續惡化，「住在海砂屋就像不定時炸彈，如果我們不自救，沒人會幫我們。」於是劉有祺決定自己蓋房子，2013年召集住戶籌組自主更新會。

一群門外漢扛起蓋新房子的重責大任，劉有祺壓力山大，他依循新北市府都更處的指導，陸續尋找估價師、建築師及中華建經，同步擊破住戶們對都更的看法，向銀行信託土地，基地面積201坪，向銀行貸款2.89億元，全體住戶遴選營造廠來蓋房子。

再依據估價師評估各地主的權益比例，分回居住面積，以劉有祺為例，自家土地9坪，權益比例3.68％，可分回面積計算：總分回坪數898.47坪x權益比例3.68％= 33.06坪，「我想選擇四房房型，權狀坪數47.54坪，以估價師評估完工後價值，每坪41萬計算，我要再補593.68萬元入住新宅。」劉有祺說。

以目前蘆洲每坪60萬元來看，劉有祺的新房子價值2852.4萬元，相較他原老舊公寓僅900萬元，為了選擇四房補進593.68萬元，總計1493.68萬元，劉有祺的資產等於翻倍漲。