▲從建商倒閉潮回頭檢視，近期市場震盪其實是一種提醒，房價並非永遠只會上漲，槓桿與僥倖終究要付出代價。（示意圖／記者張雅雲攝）
文／《住宅週報》社長陸敬民
近期房市話題不斷，小型建商接連倒閉，爛尾樓不斷重現，購屋族在對保階段更頻頻傳出貸款成數不足、甚至遭銀行拒貸的窘境，市場信心因此動盪。面對這些亂象，社會上最常聽見的說法是：「政府打炒房太用力，才逼出建商倒閉。」
然而，真相若僅止於此，恐怕過於簡化。這一波倒閉潮，真正折射出的，其實是房市多年來累積的病竈，以及建商與購屋者共同存在的心態偏差。
政策確實在近年不斷收緊。央行自2020年底起，至2024年第3季已推出七波信用管制，從限制法人購屋貸款、壓縮第2戶以上成數，到要求建商土建融18個月內動工，再加上各地政府陸續祭出的囤房稅，讓資金鏈確實變得緊繃。
然而，必須指出，這些政策的初衷是抑制炒作與過度槓桿，並非為了打擊市場本身。真正的問題在於，部分建商習慣以「以銷養建」的方式經營，把預售屋當成低成本募資工具，甚至依靠新案銷售收入填補舊案資金缺口。
當房市火熱時，這種手法看似行得通；一旦遇到買氣轉弱或營造成本飆升，資金鏈立即斷裂，倒閉也就在所難免。
更令人憂心的是，有些建商倒閉前，還會將責任推向政策，甚至藉已購戶遭遇的貸款困境，向政府喊話要求放寬限貸，企圖用消費者的權益當籌碼。這種本末倒置的姿態，只會進一步削弱市場信任，也凸顯經營模式的脆弱。
當然，問題並非只出在建商。許多購屋者當初在銷售中心聽見「保證貸款8成」的承諾，往往便心生僥倖，以為自己只要準備2成自備款便能輕鬆成家，卻忽略了銀行貸款有其獨立審核邏輯。
▲買方原以為能貸到8成，最後卻發現只能拿到7成甚至更低，財務缺口瞬間浮現。（示意圖／記者張雅雲攝）
銀行除了評估借款人的收入、負債與信用狀況，更會根據市場行情鑑價。若建案定價遠高於周邊行情，銀行自然不會以不合理價格作為放款基準。於是，買方原以為能貸到8成，最後卻發現只能拿到7成甚至更低，財務缺口瞬間浮現。這並不是政策刻意刁難，而是市場機制在進行風險過濾。
事實上，根據內政部不動產資訊平台資料，近5年的平均核貸成數一直落在7~8成之間，從未出現「百分百8成」情況。問題出在買方沒有做好功課，輕信話術，也未留好資金緩衝。當房市順風時，這樣的盲點容易被掩蓋；但在政策與市場雙重壓力下，錯誤的期待就會放大成為財務危機。
從建商倒閉潮回頭檢視，這場震盪其實是一種提醒，市場並非永遠只會上漲，槓桿與僥倖終究要付出代價。對建商而言，穩健財務才是生存根本，不應再把預售銷售當成唯一資金來源；對購屋者而言，房子既是資產更是投資，抱持「準備最壞、迎接最好」的心態，才不至於在市場調整時被打得措手不及。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長
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