記者張雅雲／高雄報導
過去2年高市標售土地，標脫率動輒8成到100%，地價甚至屢創新高。不料去年金龍風暴後，買氣急轉直下，連降價的土地都沒人要。專家表示，建商憂心貸款難、又有限期開工壓力紛紛縮手，大小建商各尋出路，大咖鎖定聯開案，中小型則轉往商業區整合老透天獵地。
《地產詹哥老實說》EP271／購屋免踩雷！ 達人教戰一眼看穿房市「裝熟區」
▲過去2年高市標售土地，標脫率動輒8成甚至100%，甚至屢創新高。不料去年金龍風暴後，買氣急轉直下。（圖／記者張雅雲攝）
房市冷颼颼，連土地市場也很冷，高雄市地政局固定每3個月公開辦理土地標售，成為觀察土地買氣重要指標。
▲去年Q3由城揚建設集團董座楊振宗以私人名義，取得高雄火車站生活圈578.49坪「特商區」建地。（圖／記者張雅雲攝）
今年Q2延續限貸氛圍，整體投標不算踴躍，顯示建商觀望氣氛濃厚。其中，第3標仁武區558坪土地，今年Q1曾流標，Q2底價再下修2600萬元重回市場，仍乏人問津，凸顯買氣相對低迷。
對照2024年上半年，央行9月19日第七波信用管制尚未公布，市場仍熱絡。去年Q2總成交金額達30.68億元，平均溢價率高達57.5%，脫標率達7成。福懋建設更以單坪151萬元標下高大特區706坪土地，創下楠梓區新高價。
▲高雄高大特區受惠台積電的產業效應，前幾年買氣相當熱絡。（圖／記者張雅雲攝）
去年進入Q3後，雖限貸尚未發酵，有亮眼個案標出，但整體買氣也開始急轉直下。去年Q3由城揚建設集團董座楊振宗以私人名義，取得高雄火車站生活圈578.49坪「特商區」建地，總價約8.49億元、單價146.8萬元，為Q3土地標售單、總價雙冠王。但除這筆大案外，其餘土地成交表現明顯放緩。去年Q4買氣更是大跌，土地標售僅進帳1.1億元。
高雄市代銷公會理事長謝哲耀指出，高價土地交易案幾乎都集中在央行第七波信用管制前，政策實施後買氣明顯降溫。即便中大型建商仍需補充土地庫存，但對高總價土地態度保守，憂心貸款難度與限期開工壓力。加上今年房市尚未完全回暖，短期內持續保守因應。
▲福懋建設去年以單坪151萬元標下高大特區706坪土地，創下楠梓區土地新高價。（圖／記者張雅雲攝）
高雄市不動產建築開發商業公會榮譽理事長陸炤廷表示，金龍風暴後市場利空頻傳，連分戶貸款、銀行資金都遭限縮需要排撥，大幅影響建商購地信心，購地意願明顯下滑。
觀察今年大型建商補充土地庫存，多轉向「捷運聯合開發案」或「促參案」，主因是市區精華地並未降價，與市府合作無須負擔額外土地相關成本，加上聯開案具軌道經濟效益，雖然進入門檻高，但不失為一種取得精華區段土地的方式，受到不少上市櫃等大型建商青睞。
| 標售日期 | 標數/筆數 | 底價 | 總成交金額 | 脫標率 | 溢價率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025/06/25 | 5標6筆 | 14.86億 | 14億1064萬 | 60% | 13.15% |
| 2024/12/25 | 7標8筆 | 13.59億 | 1億1461萬 | 42.8% | 9.55% |
| 2024/09/25 | 8標10筆 | 14億 | 14.9億 | 87.5% | 6% |
| 2024/06/26 | 10標12筆 | 29.5億 | 30.68億 | 70% | 57.5% |
| 2024/03/26 | 6標6筆 | 16.19億 | 14億4490萬 | 50% | 12.35% |
| 2024/03/27 | 暫停標售 | — | — | — | — |
▲高雄市地政局2024~2025年土地標售一覽。（ETtoday製表）
至於中小型建商，則透過都更、危老重建案整合基地，較不受嚴格貸款上限限制，且只要符合特定條件還能換取容積獎勵，相對容易因應市場波動。
「現在就是房市的低點，人為打房不可能永遠壓著房價不動。」高雄市場雖暫時低迷，但仍具產業支撐，陸炤廷說：「現在堪稱『打底價』，未來仍有補漲空間，現在是『建商有實力的會撐，沒實力的會跑』，也讓大小建商對於標售土地更謹慎。」
讀者迴響