▲市場上哪些區域是「真熱區」，哪些又是「假熱區」？（圖／ET資料照）
記者項瀚／台北報導
買房最怕遇到「裝熟區」！建商代銷說得天花亂墜，買了才發現建設不到位、生活機能遙遙無期。究竟市場上哪些區域是「真熱區」，哪些又是「假熱區」？最新一集《地產詹哥老實說》邀請住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨、信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德，聯手揭露房市「裝熟區」的辨識之道。
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曾敬德表示，房市熱區當然有其題材，例如大型企業設廠，但有些區域發展卻異常緩慢，區域題材過於偏遠、產業不夠賺錢，購屋人就得特別小心，因為這些地方的人潮與機能可能難以到位。」以林口新市鎮為例，從題材發酵到真正成熟，可能耗時超過20年。
徐佳馨認為「裝熟區」有3大特點：「有夢、有地、有特定建商」。她解釋：「這些區域通常擁有中大型建設或產業進駐的『夢想』，加上充裕的『土地』可供開發，以及特定『建商』專門操作，然而『夢想很豐滿，現實很無感』的落差相當大，發展時程可能遠超預期。」
▲徐佳馨認為「裝熟區」有3大特點：「有夢、有地、有特定建商」。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）
對於買房小白而言，如何判斷一個區塊是「真熱」還是「假熱」？曾敬德表示，便利商店、連鎖店的進駐固然是有人潮的證明，但重劃區初期最先開店的往往是房仲。他認為：「最保值的還是『人』，特別是『最多人要的東西最保值』，例如捷運站周邊的重劃區。」
徐佳馨則表示：「可以看這地方國小會不會滿額？此外也建議觀察耳鼻喉科等診所數量，若診所經常爆滿，代表該區幼童多、自用人口比例高，是穩定的指標。」
談到產業進駐對房市的影響，曾敬德、徐佳馨一致認為，關鍵在於產業的「競爭力」與員工的「口袋深度」。曾敬德以南科為例，指出過去以面板、光電產業為主時，發展相對緩慢，但當晶圓公司進駐後，員工薪資與分紅大幅提升，複製了竹科的成功經驗，周邊房市也隨之起飛。
▲談到產業進駐對房市的影響，關鍵在於產業的「競爭力」與員工的「口袋深度」。（圖／ETtoday資料照）
徐佳馨補充，要看的是產業中的「高附加價值肉重頭」（領頭羊企業），例如台積電或輝達（NVIDIA），這些公司不僅自身規模龐大，更會帶動整個上下游產業鏈進駐，形成產業聚落。
面對現實，也有「熱炒過但跟不上」的區域。徐佳馨指出：「一些區域短期內漲幅過大、範圍廣闊，在多頭市場中搭上特定話題，市場轉折時，往往『消風』得更快。」她回顧了過去的五股洲子洋、新莊副都心等，都經歷過一段漫長且痛苦的「修正坡」。
曾敬德表示：「近期在桃園、台中、甚至海線等市中心以外的重劃區，買氣明顯下滑。」他解釋：「多頭時期，新興重劃區的案子價格不斷堆疊，買家樂觀；但一旦景氣轉折，早期買入的屋主成本較低，加上地主土地成本優勢，若投資客與便宜屋主同時拋售，甚至有新案願意破盤，價格壓力將非常大。」
對於想進場的買房小白，曾敬德建議，現在市場買方較少，看房時擁有更多優勢，「最安全的選擇仍是市中心或靠近市中心的重劃區，若真想挑戰外圍重劃區，則應盡量尋找因預算或貸款問題而願意換約的屋主，或許能以1~2年前的價格，甚至低於現今成本的價格取得，相對安全。」
徐佳馨則表示：「在目前的市場狀況下，寧願『買好一點的東西』，因為好的物件抗風險能力較強，相對安全，若真要『富貴險中求』，則價格必須『非常低』，才能以價格優勢來平衡風險。」
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