▲房貸好難捉模，許多民眾面臨「條件好卻貸不到，條件差卻貸得到」的窘境。（示意圖／記者黃國霖攝）
記者項瀚／台北報導
房貸好難捉模，許多民眾面臨「條件好卻貸不到，條件差卻貸得到」的窘境。究竟銀行審核房貸的潛規則為何？最新一集《地產詹哥老實說》邀請法拍小哥陳俊廷，揭露銀行不為人知的審核眉角。
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陳俊廷表示：「民眾申請房貸只有兩次機會，若前兩次都未成功，第三次幾乎會被所有銀行拒絕，銀行會查詢聯徵紀錄，若聯徵被拉兩次，後續申請房貸將非常困難，因此送件前務必謹慎評估。」
選對銀行是關鍵！陳俊廷分享兩個案例，一位月薪7~8萬元、信用滿分的健身教練，因現金收入未報稅，首次向公股銀行申請房貸遭拒；另一位從事神明罐頭塔生意的老闆，收入同樣現金制且報稅額低，信用有瑕疵，卻成功向農會貸到500萬元。
健身教練選錯了嚴審報稅的公股銀行，而罐頭塔老闆則獲得對現金收入較友善的農會青睞。他強調：「不同銀行有不同屬性，自營商、收現金者或執行業務所得者，都應選擇對其族群友善的銀行，提高貸款成功率。」
除了個人條件與物件狀況，陳俊廷更指出，銀行審核房貸有時連「人品」也會納入考量。他分享一位警官的案例：「該警官條件俱佳，卻因曾涉入兩性糾紛官司，遭部分銀行拒絕貸款。」
▲陳俊廷提醒，新青安房貸的寬鬆態度僅限於貸款額度1000萬元以內的部分。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）
金管會宣布新青安房貸不納入《銀行法》72-2條限制，看似利多。然而，陳俊廷表示：「新青安房貸的寬鬆態度僅限於貸款額度1000萬元以內的部分，若購屋總價較高，超出部分仍需符合首購族貸款規定，可能導致卡關。」
近期有民眾接到信貸利率低於房貸的行銷電話，萌生「信貸還房貸」的想法，陳俊廷警告：「這是一種非常不健康的做法。」他舉例，一位日月光主管曾以信貸作為頭期款購屋，最終因繳款壓力過大導致房屋遭法拍。
陳俊廷計算，相同月繳金額下，信貸（2%利率、5年期）僅能貸到100萬元，而房貸（2.7%利率、40年期）卻能貸到520萬元，兩者可貸額度相差甚鉅。
▲科目四房貸是購屋者以現金買斷房屋後，再向銀行申請貸款。（示意圖／記者周宸亘攝）
對於想靈活運用資金的購屋族，陳俊廷建議可考慮「科目四房貸」。他解釋，「科目一房貸」是銀行與政府協助購屋者，購屋者需按銀行規定還款，而「科目四房貸」則是購屋者以現金買斷房屋後，再向銀行申請貸款，貸出的資金屬於購屋者自有，可彈性運用。
科目四房貸的優勢在於，可辦理理財型房貸，僅需繳交利息，無需償還本金，形同「無限寬限期」。陳俊廷指出：「央行目前主要限縮科目一房貸，對於科目四房貸較無限制。」
總結來說，陳俊廷表示，在房貸市場日益嚴峻的環境下，購屋者應「知己知彼」，首先了解自己的條件，包括收入結構、信用狀況、資產證明等，並提高收支比。其次，了解銀行的屬性與潛規則，選擇對自己有利的銀行。最後，善用各種貸款工具，以靈活運用資金，實現購屋夢想。
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