降價才是王道 連國有地「地上權」也能降價換成交

▲國產署25日辦理106年度第一次地上權招標，示意圖。（圖／記者李毓康攝）

記者陳佩儀／台北報導

降價策略終於奏效，106年度第一次地上權招標昨（25）日開標，國產署調降權利金底價至市價3至4成，北區、中區、南區都有3筆案件標脫，脫標率達37.5%，終於擺脫過去一年不斷流標的困局，顯見降價才是王道，也適用於地上權土地。

106年度第一次地上權招標，8宗國有地共標脫3宗，分別是位於台北市中正區河堤段的第三種住宅區、台中市太平區吉祥段的鄉村區乙種建築用地，以及位於高雄市岡山區岡山段的住宅區用地，決標權利金總金額為1億8337萬8896元。

信義全球資產經理王維宏指出，脫標的這三筆，以台中市太平區536坪土地溢價率27%表現最佳；而北市中正區河堤段住三135坪土地，以8,380萬元餘標脫，換算每容積單價僅28萬元左右，創下歷來中正區地上權招標最低單價。

不過王維宏說，台北市這筆雖然面積小，可開發樓地板面積有限，但可取得開發北市廈門街土地70年的地上權，還是有一定的吸引力，尤其容積單價僅28萬元，做出租公寓或月子中心也容易營運，規劃策略得當，還是可以有不錯的報酬率。

王維宏坦言，受最近連續幾件地上權案件洽談解約影響，原先市場並不看好標售結果，不過由於國產署權利金已降到新低，再加上地租部分也改為2.5%固定，1%浮動調整，等於降低開發土地的入場門檻及後續地租風險，因此吸引投資人出手。

王維宏說，雖然本次招標有優於預期的表現，但與高峰期表現仍有相當大的差別，國產署積極活化國有土地，若能符合低單低總，且降價幅度夠大的趨勢，雖然總交易金額仍會保持下降趨勢，但標脫的案件數卻可望能持平或微升。