▲吳哥窟是著名的世界文化遺產，也是一般民眾對於柬埔寨的印象，但若要談論柬埔寨的政經情形、社會文化特色，大部分人應是陌生居多，甚至不了解柬埔寨是現在最熱門的海外不動產投資市場。（圖／記者林世文攝）
記者洪菱鞠／綜合報導
位於東南亞中南半島的柬埔寨，與越南、泰國和寮國為鄰，是東協10國之一，過去是裡頭最不起眼的一個小國，儘管大部分人知道當地有著聞名的吳哥窟世界文化遺產，對於柬埔寨現況卻多半不了解，仍存有「落後」、「貧窮」、「共產」的既定印象，事實上，柬埔寨被視為充滿發展潛力的東協新星，首都金邊更是現在當紅的海外投資熱區，房市正在起飛中。
在歷經戰亂後，柬埔寨政權趨向穩定發展，從共產轉型民主，為君主立憲國家，2016年的GDP（國內生產總值）達200億美元，預測2017年可增長7%至222億美元，經濟主要來源包括工業、農業、服務業；此外，全國人口平均年齡低，青壯年達7成以上，未來勞動市場人力充足，因此吸引亞洲其他國家進駐，成為東協10國的新興投資點之一。
▲紀念柬埔寨獨立的獨立紀念碑，是金邊的著名地標，也是必去的旅遊景點之一。（圖／旺界國際提供）
隨著越來越多海外投資者、跨國銀行搶進柬埔寨，亦帶動該國經濟成長，而主要都是鎖定在第一大城「金邊」。1960年代，金邊美稱「亞洲珍珠」，是柬埔寨政治、經濟、文化社會發展中心和交通樞紐，城市人口數約300萬人，預估2020年將達突破400萬人，而當地硬體建設速度快，舉凡高樓建築、商辦大樓、購物中心、高級餐廳、星級酒店，加速現代化腳步，顯現的是金邊的繁華與富有，整體規劃參照泰國曼谷及新加坡作為發展參考目標。
從經濟、文化、人口等各層面來看，多數民眾或許仍對柬埔寨感到陌生，但比較敏感的人早已先行研究一番，從2014年上半年開始，柬埔寨房地產逐漸成為熱門話題，在海外不動產市場中佔有一席之地，陸續前進蓋房、搶房的海外投資者比例變多，主要來自中國、香港、台灣、韓國、日本和新馬等國家，另有許多房仲或代銷紛紛代理房產建案。
▲柬埔寨政府對於開放海外投資的條件優、門檻容易，吸引海外資金抑注，亞洲許多國家建商進駐蓋房佈局。（圖／旺界國際提供）
廣州粵泰集團長期在柬埔寨做房地產開發，除了看中該國人口結構紅利高、未來經濟可望急速增長爆發，另有多項投資優勢包括無外匯管制、享關稅優惠、美元計價、房價基期低，漲幅大、外國人可取得合法產權、GDP高於7%等，而該集團海外公司總經理楊碩先生長期駐點當地，他觀察到柬埔寨房市投資門檻低、允許土地自有化之外，從買地規劃、設計、建設到賣房，在中國的話，整個項目從開始到結束需要3～5年，柬埔寨則是2年半就可完結，「我們非常看重的是資本金的回轉率。」
在柬埔寨房地產市場中，辦公大樓是新興的地產發展項目。楊碩提到：「從投資角度來看，柬埔寨人和30年前的中國相類似，手上握有一定的資本金額後就想當老闆，但過去當地沒有任何純商業辦公大樓，因此傾向購買排房（透天厝），因此當地人買排屋主要原因是因為一樓店鋪可以拿來做小生意，例如賣雜貨、開美容院，上面才是做為住家使用。由於金邊現已發展的辦公大樓少，且沒有一個價格、規劃合理的商辦，嗅到先機的建商便提早進場鎖定商辦物件開發。」
▲柬埔寨經濟正在起飛中，城市裡硬體建設不斷，加速現代化，圖為金邊首棟對外出售的商辦。（圖／旺界國際提供）
楊碩更認為：「柬埔寨目前沒有太多中產階段，但其人口數量呈現飆升狀態，看好2018年大選後或是2019年之後，當地會湧現一波強勁的購買力道。柬埔寨房市前景一片看俏。」柬埔寨房地產在台灣也是海外置產的詢問焦點，以旺界國際房地產來說，該公司主要提供柬埔寨房地產相關資訊，而過去一個月開2場投資說明會，一場10幾人報名，現在則是一個禮拜就開2-3場，一次約5、6人參與，甚至全台（台中、嘉義、台南及高雄）都定期舉辦說明會，反應出在國內投資人之間的熱度。
▲旺界國際房地產總經理葉斯博認為，柬埔寨擁有豐富的觀光資源，在旅遊、服務業帶動下，可為該國GDP帶來很大的貢獻，而首都金邊的各項硬體建設持續加速，看好再過10-15年，金邊發展與泰國曼谷並駕齊驅。（圖／記者周宸亘攝）
旺界國際房地產總經理葉斯博，涉獵海外投資近十年，近年以柬埔寨金邊為主力戰場，是第一批前往並銷售柬埔寨金邊房地產的專業仲介，對在地產業市場、社會文化及生活均有深入，擁有「金邊達人」、「金大王」等稱號，甚至出書介紹如何一邊玩樂、一邊投資。
葉斯博觀察，從今年開始，陸續接觸到很多台商表示想前進柬埔寨，除受到中國房地產緊縮和中國大陸限匯政策影響，另一方面看到金邊的投資遠景，從柬埔寨政府釋出的各項利多、加上外來的一帶一路及東協崛起，在此時機如同搭上順風船，預期未來的經濟成長率會很高。目前外國人到柬埔寨置產，不論商辦或住宅，皆以出租為主，例如近期已完工建案中，今年4月才交屋，現在出租已經超過9成。
▲金邊人口每年持續增加中，其中長期駐點當地工作的高階外籍人士不少，可望帶動出租市場的活絡。（圖／旺界國際提供）
葉斯博認為，金邊每年至少以5～10萬人口持續增加，其中，目前因工作駐點的高階外籍人士約超過6萬人，是主要租屋客群，從數據統計觀察到2018年，高級出租公寓頂多1萬8到2萬戶，未來供不應求的狀況仍會存在；此外，過去幾年推案量中商辦比例僅佔10～20%，預期之後當地的中小企業會慢慢出現，將帶動商辦需求。
▲柬埔寨建設還處於發展階段，不過看好該國有著經濟爆發潛力，許多海外人士把投資眼界望向金邊大城市，瞄準當地房地市場。（圖／旺界國際提供）
金邊擁有諸多特色，但要如何找「對」物件和地方，才是海外投資人最關心的重點。葉斯博分享，針對新興國家，投資住宅、商辦首要挑選蛋黃區，千萬不要認為買在郊區未來漲幅會非常大而錯選標的，而金邊的精華區是以大至以河岸為準，越靠近河岸越熱鬧，大概距離5公里、10公里區域內都很不錯。另外也提醒，海外投資時一定要波段操作，勿短線操作，可擬定不同投資標的做資金配置，而最重要的，就是要找到能信賴、好的開發商和代銷公司或仲介。
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