文／胡偉良
我們都看過也聽過太多靠房地產致富的故事，不論當事人是：自己，親人，朋友等，在過去20年靠買房走向人生巔峰的例子太多，買房絕對是過去20年最成功的投資方式，沒有之一。但是我想說的是，決定投資能不能成功的，不是過去的經驗，而是未來的變化。
就拿股市來說，每年都會有爆發的板塊，但沒有一個板塊能連續爆紅三年。造富的機會，是在不斷變化的，如果每年都買入過去表現最好的板塊，一定會做到「穩定虧損」。說穿了，這就是景氣循環，當然現在的環境都在快速變遷中，除了產業的景氣循環外，新業種的崛起和衰退也在快速變化。
買房就是這樣，所有人都看到房價連續上漲了20年，於是就認為房價還能上漲20年，這種觀念是錯誤的。
最近二十年，所有傳統的致富和理財手段，統統敗給房地產。無論哪個年代，都不如這個年代詼諧。
生活中的經驗告訴我們，那些口若懸河的理財專家，從他們口中說出的所謂理財技巧，只不過存在於紙面上而已，現實中並不管用。還有勤勞致富，千百年來一直有效的致富終極手段，似乎也黯然失色。
你想富？請問你買房了嗎？
我們處在一個市場小、產業結構相對低端、資源相對匱乏的社會，不管通過什麼方式，都不可能有太多人依靠某種投資實現財富自由。
炒房已經造就了太多財富神話，這個神話已經到了尾聲，現在的房價不是一家人努力工作就能輕易負擔的。即使你一有錢就買房，到老也買不了幾間。
即使你買多了，想依靠收房租或賣房賺差價過優質生活，相信現在的稅制結構也不容許你這麼做。尤其短期的買進 賣出方式的高額房產稅會讓你的實際回報非常低。
三十年河東，三十年河西，買房造富是過去式了。因此除了剛需，我是不建議盲目買房的。（剛需不用猶豫，先上車再說）
過去的十五年，是一個非常特殊的十五年，經濟不再高速成長，一般民家眾薪資成長幾近停滯，只有房價突飛猛進，快的令人咂舌，有太多的人靠炒房、投資房房地產致富。然而，這樣的情況將不可能再被複製。
做個簡單比喻，十五年裡的房地產，就是金錢財富的蓄水池，在經過十五年的瘋狂猛漲之後，這座蓄水池裡已經蓄滿了水，再漲，池子就得垮掉。所以，這座蓄水池的功效已經發生了變化，不能繼續往裡面注水，反而應當緩慢往外放水。
房價的道理也是一樣的。一輩子買不動產，到老了會怎樣？
不動產的特性是穩定，在正常經濟模式下，房地產由於有實物價值支撐，屬於價格波動較小的投資，具有較強保值功能，卻沒有特別的增值功能。一輩子買不動產，最後的結果，估計就和舊社會裡的土財主差不多。
土財主是什麼樣的人生？
算算他的總資產不低，但由於資產都在土地上，平時過得也很節儉，屬於富不死也窮不死，一輩子謹小慎微，留下大筆財產給自己的後代。看看台北市現在的房價，一間房子動輒兩千萬以上，有多多少人買得起？
為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解，筆者出版了「胡偉良的房產世界」這本書，推薦大家不妨參閱。
●胡偉良，品嘉建設關係企業創辦人
原刊於台灣商務平台 ，授權轉載
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