【海外購屋踩雷】海外置產教戰 達人叮嚀9大避險絕招

圖文/鏡週刊

近年海外置產盛行,不少業者以「保證投報率20至30%」「保證原價買回」等吸睛廣告及投資說明會吸引民眾搶購。但因業者良莠不齊,加上海外投資本身就有風險,讓海外不動產交易糾紛頻傳,律師表示,這類案件跨國打官司費用驚人,在台灣告代銷也可能只拿到一張什麼也換不到的債權憑證。

日恒國際法律事務所主持律師謝進益指出,海外買房若產生糾紛,民眾就算在當地法律上站得住腳,跨國打官司費用驚人,消費者唯一可做是針對當初代銷的仲介以「沒有充份告知推薦案件的資訊」來求償。

「消費者可以起訴當初的代銷公司請求賠償,但很可能該公司並無資產,告了也只能拿到一張債權憑證;再者,以仲介林政緯柬埔寨購屋的糾紛來看,消費者合約書正本已不在手上,求償難度相當高,但怎麼說買房都屬於消費者行為,可試著跟消保官投訴,或許還有得到賠償的機會。」

申訴可以這樣做

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,消費者投資海外不動產發生交易糾紛時,可檢附具體個案資料送請經紀業所在的地方政府查明處理,並向消費者服務中心、消保官申訴,或向消費者調解委員會申請調解。

如果涉及跨國消費糾紛,則可到行院消保會網站進行線上申訴,也可以到外交部領事事務局網站,查詢各國消費者保護機構的申訴管道,並且自行檢具申訴資料或透過經紀業協助,向國外企業經營者所在地的國家申訴,或者依照不動產當地的相關法令規定處理。


達人叮嚀9大避險絕招

圖文/鏡週刊

不動產交易金額龐大,投資海外房產又有國情、法令與稅費、貸款限制等差別,交易風險相對較高,消費者在投資前若沒有做好功課及風險評估,容易落入期待過度,最後卻血本無歸的窘境。

全國不動產海外事業處處長鍾秀美指出,國人赴海外置產風險是存在的,主因在於海外不動產銷售管道多元化,一不留意,可能就聽信漂亮的投報率跟可觀的報酬,誤信不法業者。鍾秀美建議,進場投資前,選擇知名合法仲介品牌且有提供從買賣、代租代管一條龍服務的業者才相對有保障。

此外,買房前也要了解當地政治、經濟狀況,尤其是在政治紛亂的國家,或是開發中的國家銷售的有部分是持有成本較低的地上權物件,這樣的房子持有時間越長,價值越低,購買前多做功課才不會得不償失。

最後,她提醒,很多人投資海外不動產只考慮眼前的租金投報率,卻忘了出場時機的重要性,民眾必須先了解該國稅制、持有期間及售屋的成本,包含持有稅、管理費、代租管費用,以及出售的交易所得稅。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴也提醒,海外不動產除無法直接管理,坊間也有許多不肖業者廣告不實、賺取價差,常見風險還有匯率波動、排華、避免外國人炒作的法令變動、當地人根本無力購買、原先預訂的重大建設不蓋了等諸多風險。

陳傑鳴建議,消費者在海外買房時,除經親朋好友介紹外,可透動內政部不動產資訊平台查詢「合法不動產經紀業」者,並確認該業者在交易過程中,已經依照內政部訂頒海外不動產銷售規範規定辦理,才能較確保投資者的權益。

購買海外不動產注意事項

*確認購買對象是否為「合法」仲介或代銷業者。

*確認仲介或代銷業者有無與國外建商簽訂「委託銷售契約書」。

*廣告內容有誇大投資報酬率或不實資訊,應進一步向不動產經紀業者確認,以保障權益。

*注意不動產經紀業者有無詳實調查不動產產權、現況、稅費、相關權益等資訊,並製作「不動產說明書」向消費者解說,而非以說明會方式替代。

*簽訂買賣契約書時,經紀業者「需交付不動產說明書」,該說明書視為買賣契約書的一部分。

*不動產經紀業者所出具的交易相關文件若以中文以外的文字記載者,應請對方提供「中文譯本」,並注意相關重要收據、契約書、不動產說明書等文件,不動產經紀業者是否有指派經紀人簽章,以保障不動產交易安全。

*不動產經紀業者向消費者收取的服務費,仍應符合國內規範,且不得有收取價差或其他報酬的情形。

*確認不動產經紀業者有沒有協助處理海外糾紛及消費爭議的機制。

*簽約前務必審慎評估自己的財務負擔能力、持有成本與管理能力,再決定是否購買海外不動產,以避免高利息及匯兌風險或產生交易糾紛。

資料彙整:屋比超省房屋比價平台

關鍵字:鏡週刊

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