▲有些房客習慣不好，房屋變得超髒亂。示意圖，與本文無關。（圖／記者周姈姈攝）
文／羅右宸
三個步驟避開問題房客
大部分租屋族群都會透過網路或是路上廣告，看到聯絡資訊後打電話詢問可否看房，所以電話是房東篩選房客的第一關，有一些細節要注意，才能避免日後麻煩，並提升效率。因為篩選後緊接著是見面看感覺，聊天詢問過去的一些細節，最後再用有法律效力的合約，規範、保障出租方與承租方。
我以幾個簡單詢問示範：
1、電話篩選
在接電話時，租方都會口頭詢問網路上或是廣告上的房子租掉了沒；同樣的，我們也可以用幾個口頭詢問試探一下，你可以這樣試探：
租方：「×××先生，您好，請問網路上桃園市的那間月租8,000 元的套房租出去了沒？」（如果一開始口音很怪或是不禮貌、口氣很差，可以斟酌回答。）
房東：「那間已租出去了，之後會有其他類似的房間空出來。方便請教一下您在哪裡上班，怕您外地來的不熟，不知道您工作與房子的距離遠不遠？」（以同理心站在租方角度著想，詢問在哪工作。很多租客到現場後，才發現與自己工作地方車程太遠，反而白跑一趟。）
租方：「我在XXX公司就職，車程10 分鐘我可以接受。」（回答不出在哪裡上班的話，建議不出租。）
房東：「如果距離上可以的話，方便請教一下您大約什麼時候要入住？」（有些租客要入住，但可能是三個月後，先詢問是避免為單一租客空租那麼久，時間上兩週內入住為佳。）
▲專家認為，若是房客不願透露在哪家公司上班，建議不出租。示意圖，與本文無關。（圖／取自pixabay）
租方：「我是這星期之內要決定，能搬的話，當然盡量兩週內確定。」
房東：「最後跟您說明一下，我們這邊是爬樓梯的公寓4樓，無電梯也沒有管理員。需自己倒垃圾，也無法養寵物，您可以接受嗎？」（在電話裡先把房子的狀況說清楚，以節省彼此時間，不然很多租客到現場才發現這些狀況，直接掉頭就走。）
租方：「可以。請問我什麼時候可以去看房呢？」
房東：「我只有週六的下午1點時間方便，或是平日的晚上8點，您方便哪個時間呢？」（二擇一的方式，把要來看房的租客約在同一天，以半小時為一單位，千萬不要為了單一租客而打亂自己的生活時間，最後又沒租成。）
最後可以再加問一個問題：「方便請教一下您為什麼要來這兒租房子呢？ 」
租客的答案千百種，我的用意是知道自己的收租房型，是否符合租方的需求及個人狀況。
對方有可能回答：通勤方便、之前的房子太潮溼、採光不佳（如自己的房子也有類似狀況，就要先告知）、不方便停車、無管理員、有小孩需換大間等原因。
▲專家認為，合約要寫清楚，才能保障雙方權益。示意圖，與本文無關。（圖／pixabay）
2、見面篩選
電話篩選過後，來看房的人已非常符合房屋需求，談吐應對也很正常。但是見面後有可能發生幾種狀況，來的人長相與聲音是完全不同的，例如身上刺龍刺鳳或是外國人，也可能聲音是男的，但穿著是女的等。
不是說這些人不好，只是租客會挑選房東及房子，房東也要挑選和自己頻率不要相差太多的租客。畢竟如果不是生活在同一個世界，或是年齡差距甚大，日後溝通及處理房子的事情時，可能會出現不必要的糾紛及誤解。
當你對房客有疑慮時，就以自己是第三方的口吻回覆，你可以說房子是親戚、爸媽的，用比較委婉的方式告訴對方，你還要詢問真正房東的意見再回覆。見面主要是讓租方了解房子的環境及細節，還有互相認識。
▲一度電要多少錢，房客與房東在租屋前要先講清楚。示意圖，與本文無關。（圖／記者周宸亘攝）
3、合約篩選
合約如能去法院或是請民間公證人第三方公證，對彼此都較有保障。
簽約時要請租方準備身分證影本及工作證，房東要準備權狀、謄本及身分證。
除了使用內政部在2016年最新公布的房屋租賃契約書範本外，也可以加註一些特別規範的生活公約，以遵守鄰居的安寧及居住水平。
例如：
1、嚴禁飼養會影響環境、會喧譁吵雜之寵物。
2、不得影響居住通道及安寧，尤其是晚上10 點後。
3、垃圾請事先分類，廚餘請濾掉湯水，並將其打包好，至指定場所丟棄。
4、夜歸時機車進入巷道內，請事先熄火、禁止喧嘩吵雜。
5、禁止使用網路大量下載、上傳，影響網路正常速度。
6、房客如發生民事或刑事案件時，房東可立即解除合約，並要求相關賠償。
7、房客嚴重違反生活公約時，房東得隨時終止租賃契約，以維護所有住戶之權力。
8、租貸範圍內發生緊急事件時，承租人同意轄區警員及房東可破門進入管控現場。
9、承租人未依民法規定交付兩個月押金者，房東有權隨時終止本合約。
房東最怕的，就是簽約人與實際居住者不是同一人，還有發生和鄰居吵鬧及喝酒鬧事等相關問題。房東可加註：萬一日後房客違反約定，將由XXX律師事務所或第三方公證機關直接法辦，這樣就算一開始租方心裡有鬼，也知道違約時逃也逃不掉。
★ 本文經大是文化出版授權，摘自《羅右宸看屋學》。
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▼租屋怕遇到惡房東，房東當然也擔心會遇到問題房客。（圖／記者季相儒攝）
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