林森北爭議宅「沒在怕的」！投客賺租金報酬 小宅行情翻倍漲

記者黃靖惠／綜合報導

北市林森北路商圈爭議宅不少，除了第一凶「錦新大樓」外，同街廓錦州街「錦福大樓」、「明皇大廈」曾被披露聚賭、暗藏春色等事蹟。再觀察兩社區今年轉手獲利總價從42~90萬元皆有，其中最吸睛是「明皇大廈」7樓10多坪小宅，不到1年總價翻倍漲，大賺279萬元，衝上近6字頭。

八大產業聚集的林森北路，周邊不乏出現許多爭議住宅，比如台北第一凶「錦新大樓」、被警方稽查掃蕩「春暉大樓」、「和益金銀大樓」，位於同街廓的錦州街巷弄內「錦福大樓」、「明皇大廈」也接連被爆社區聚賭以及凶宅傳聞。

▲林森北路商圈同街廓的錦州街巷弄內多爭議住宅。（圖／記者黃靖惠攝）

再進一步觀察，「錦福大樓」、「明皇大廈」兩棟爭議宅屋齡逾40年，且鄰近林森北路商圈、永盛公園附近，今年轉手紀錄出現獲利總額42萬~279萬元。

其中獲利總額最高的「明皇大廈」7樓10坪小宅，7月以總價624萬、單價近60萬元成交，與前次屋主入手總價345萬、單價33萬元相比翻倍賺，且兩次交易隔不到1年，經查買方是金門人，登記住址為旅宿業。

另一社區「錦福大樓」7樓從2013年起轉手過3次，總價從360萬躍升為410萬，接著今年6月交易總價達到550萬元，與最一開始價格，相差190萬元。

台灣房屋中山民生特許加盟店店東蕭佑寯說明，「明皇大廈」地段佳，鄰近捷運中山國小、雙連站、一旁為永盛公園，便利性好，且規劃套房類型產品、單價46~50萬、總價低；以7樓轉手紀錄觀察，當初入手3字頭低於行情，之後轉手具增值空間，不過卻以近6字頭高水位價成交，推測應是重新裝潢再出售，推高成交價格。

依照現階段，林森北路商圈內一房一廳10坪套房，全新裝潢月租金約1.5萬，換算年投報率應有2%~3%。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「明皇大廈」7樓若符合房地合一稅課稅原則，粗估則得繳納125.5萬的稅額，扣除剩下150萬獲利，這兩社區戶數多，且多非自住，整合也不見得容易，買方入手應是看中租賃價值，以商圈租金行情單坪約在1500元左右，低價位的情況下，投報率換算高達3%，非為了都更效益入手。

他解釋，「錦福大樓」與「明皇大廈」以套房類型產品居多，前者均價35-50萬元、後者45-50萬元，今年獲利偏高原因，大多交易是「買低賣高」，屬個案特質，不過觀察單價逐步提升5字頭水準。

▲中山區永盛公園。（圖／記者黃靖惠攝）