黃舒衛/看懂打炒房綜合拳 準備迎接大買方時代

▲▼黃舒衛,打炒房,買方
▲房地產迎來買方市場。(圖/記者林裕豐攝)

文/瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

資金浮泛,房市亂象,春風吹又生,終至政府重啟房市管制措施。繼去年12月7日央行無預警宣布隔日起,實施5年來逐漸鬆綁的限貸令,實價登錄2.0也在同月30日,由立法院三讀通過地政三法修正案。

持平而論,央行新限貸令直擊炒地、囤房建商,也收束了炒房公司、投資客的氣焰,雖然不能滿足部分人士壓抑房價的熱望,但至少加速投機、炒作、住宅商品化的行為,冷卻、退場,還市場一片寧靜。

內政部除了全面開通成屋從實價登錄以來的每筆交易資訊之外,也對預售屋成交登錄給予更透明、即時的揭露責任,等於扶正過去嚴重傾斜一邊的交易翹翹板,政府、公開資訊給你靠,市場不再是仲介、建商、代銷說了算。

但是,政府開始打炒房,除了交易量會排除投機浮額之外,剛性需求是否會觀望、保守,進一步重演供過於求、多殺多、跌價的循環?2021的台灣房市還能維持強旺的資金行情榮景,還是提早偃旗息鼓、鳴金收兵?屋主、買方、投資人又該如何理解房市走勢,在重重迷霧裡走出一條生路?

▲▼黃舒衛,打炒房,買方

▲實價登錄2.0由立法院三讀通過地政三法修正案。(圖/翻攝實價登錄)

先說結論。房市有全球低利、剛性需求穩盤、土地市場點火的三大支撐,短期雖然個案遭逢調整的挑戰,但整體欲小不易。

因為超低利率、寬貸的超友善購屋條件到2023年都不會有太大變化,而通膨危機隱隱作動,資金回流、產業投資、城鄉建設、軌道經濟的剛性需求又強,再加上2016年房市谷底以來,全台土地交易從750、1241、1917、3120、3307億元,逐年爆發,建照核發量在這兩年也再創1997年以來的紀錄,建商推案動能很強,只有賣不掉的價格,沒有不想賣的理由。期待房市坐上溜滑梯,恐怕很不務實。

綜觀這回打炒房綜合拳,未來甚至還有房地合一稅、囤房稅、私法人限購住宅等一連串劇本,種種防堵投資、炒作的措施是奠基在一個風險以及一個機會上。然而禍福常相依,你需要看清。

首先,即便台灣2020年的防疫、經濟表現不俗,但走出台灣,外面大風大浪不斷,疫情反覆、病毒變異,全球經濟前景仍面臨諸多風險,復甦之日,遙不可期,要再回到從前,更不知還要走多遠。國內雖不致百業待舉,但部分產業嚴重受創,載浮載沉,在生死線邊掙扎。

畢竟銀彈打不退病毒,貨源、資金斷鍊,以及原物料價格飆漲的惡夢,揮之不去。因此政府除非被逼急了,否則絕不輕易出手管制,而一旦要動手執行,則約束的絕對不是產業生計、民眾權益、市場生機,消費者不須過度解讀。

另一面,無上限的量化寬鬆、前所未有的擴張性財政措施、一波波的紓困方案,但令人憂心的是,資金不往實體投資生根,盡朝快進快出的金融投資市場湧入,間接堆高資產價格驚驚漲。低廉的資金成本讓價格與生產面出現K型背離,越吹越大的泡沫脆弱性,讓政府管制措施轉為機敏。

所以,舉凡扭曲資源、破壞秩序、損害民眾權益的炒作行為,政府出手一定快、狠、準,必禁絕之而後快,才能善用產業、資金趨勢,鞏固台灣優勢。

政府在抗疫的艱困階段,引導產業脫困、擺脫競爭限制,並防堵資產泡沫風險所可能發生的多面作戰險境,總不能出現前方吃緊、後方緊吃的扭曲現象。以目前端出的政策來看,確實可節制資金進場炒作,也有誠意解決長期以來因資訊不對稱,形成社會福利無謂損失課題,即使仍有未盡之處,但為以後的制度改進,提供更多的可能性,絕對值得鼓勵。

對自住買方來說,更是難得迎來一個從所未有的有利新時代。2020或許是最黑暗的一年,但最終也帶來2021年的無限曙光。

►黃舒衛小檔案
學歷
政治大學地政系碩士
經歷
國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理
現職
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監

《地產詹哥老實說》EP11/娘娘駕到!解密泰國人要不吃幾盤打拋豬 才能買得起房
 

關鍵字:黃舒衛打炒房買方

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