記者陳筱惠／台中報導
昨（28）日台中市議員爆料，農業局違法變更大雅區農地作為私設通道，讓興建中的預售屋，建地容積一口氣暴增5.8倍，估價師實際計算容積後發現，實際上容積並無暴增，但癥結點在「農地作為私設通道」過程是否有瑕疵，若有瑕疵，該案可能無法取得建照，已購戶權利可能受損。
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▲大雅新案爆出容積爭議，專家認為癥結點在「農地作為私設通道」過程是否有瑕疵，若有瑕疵，該案可能無法取得建照，已購戶權利可能受損。（圖／記者陳筱惠攝）
經議員爆料，大雅區建案在僅臨道路2.5公尺的特定農業區土地，蓋出12層大樓，讓該甲種建地容積一口氣暴增5.8倍。經查，該案為總戶數44戶，2023年開始預售，實價登錄有43筆交易紀錄，規劃2~3房，21~36坪，平均成交單價35.47萬元，總價落在800萬元~1500萬元間，預定2027年完工交屋。
議員爆料，該案基地面積399坪，根據《建築技術規則》第二條第四項規定，出入通道僅2米的情況下，建築面積不得高於1000平方公尺，也就是大約落在302坪，只能蓋透天產品。但因為農業局核准建商將前方另一塊農地變更為道路用地，讓出入通道拓寬為6米，就能夠不受《建築技術規則》中建築面積不得高於1000平方公尺規定。
不過，正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔解釋：「以該案來說，申請建照時，臨路面面寬為6米道路（農地已變更），在基地面積399坪，土地基準容積率為240％，以標準來說，實際可蓋建坪加上免計容積（膨脹係數）後，可建面積落在5800~6000平方公尺，換算約1800坪左右。」
2種算法的可建坪，從302坪飆到1800坪，增加5.8倍的面積，才出現議員質疑「開後門」，成就田中間蓋起大樓的奇觀。
▲若釐清在行政上有瑕疵，該案可能無法取得使用執照，而已售的44戶已購客權益就可能受損。（圖／記者陳筱惠攝）
黃昭閔解釋「膨脹係數」，這個名詞並非法律專業用詞，這個係數是由法規中可建可銷，但不算入容積率之建築結構中推算而出，通常此一係數與公設比呈現正比之關係，膨脹係數越大，則公設比原則上也就越大。
黃昭閔解釋：「目前的癥結點在於，該建地容積本來就240％，後來建商取得的另一塊農地作為私設道路後，依照容積、條件看完全合法，但「該農地是否變更容許使用為私設道路」將成爲此次攻防戰，尤其是農業單位是否在核准過程中有瑕疵。」
▼大雅新案（甲種建築用地）容積爭議表。（圖／記者陳筱惠製）
| 計算方式 | 基地面積 | 基準容積 | 通道寬度 | 可建建築面積限制 | 可建坪數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 議員計算方式 | 399坪 | 240% | 2米 | 1000平方公尺以下 | 約302坪 |
| 建商計算方式 | 399坪 | 240% | 6米 | 不受1000平方公尺限制 | 約1750~1850坪 |
而依據《非都市土地使用管制規則》跟農委會多份函釋，農地要變更成私設通路，有條件原則，包含建築基地原本「沒接建築線」、且「沒有道路可通行」，黃昭閔認為：「若釐清在行政上有瑕疵，該案可能無法取得使用執照，而已售的44戶已購客權益就可能受損。」
台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章說：「此案最差的狀況就是拿不到使用執照，或是要恢復為2樓半透天，對已購戶來說，如果是預售屋已載明交屋時間，民眾有權利主張賠償或解約。」
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