便宜藏陷阱?顛覆地上權印象 專家曝「進可攻退可守」另類思考

房產中心/台北報導

地上權住宅能不能買?便宜背後藏甚麼陷阱?本周《地產詹哥老實說》邀來台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐,為大家剖析買地上權住宅的優缺點,而當它使用年限逐步減少,張旭嵐更提出另類思考,教大家如何利用地上權住宅賺錢。

▲點擊收聽《地產詹哥老實說》聽懂地上權住宅。 

在近期《ETtoday新聞雲》所舉辦的「ET賞屋節」中,出現一檔「奇葩」個案,它是「京站花園廣場」,標榜總價598萬元住進台北市中心,吸引逾百組有興趣的消費者撥打專線電話表示想要了解,最終成交成效也不差。而「京站花園廣場」就是位於台北車站的交九轉運站共構的「京站」,是非常知名的地上權案,目前可使用年限約剩下30餘年,代銷標榜以「租屋」的概念去買下它,成功吸引不少年輕購屋族出手。

回顧台北市知名的地上權住宅案,最豪奢的,當屬位於信義計畫區的「台北花園」,它在2003年時完工,據了解,初期銷售的金額約在每坪40~50萬元左右,對比當時信義計畫區豪宅的百萬行情,著實便宜許多,而在建案規畫上,更紮紮實實符合豪宅等級。

▲▼甲山林,京站花園廣場,西區門戶計劃,雙子星開發案,台北轉運站,地上權購屋。(圖/記者姜國輝攝)

▲位於台北車站附近的地上權案「京站花園廣場」,吸引不少小資族的目光。(圖/記者姜國輝攝)

但該案之所以成為焦點,在於名人住戶曾因漲過頭的地租,對媒體抗議:「『地上權』根本是政府發明最可怕的住宅產品。」

張旭嵐說:「地上權住宅雖購入價格便宜,約是市場行情的6折左右。但每年必須繳納地租,隨著地價飆漲,地租就成為一大筆支出。」以『台北花園』為例,直至近幾年,年繳地租已是交屋當年的2.5倍左右,年繳金額超過百萬元,因此引發爭議。

另外,地上權住宅部分尚有「不可分割」的特性,房屋產權隸屬於建商,在2015年實施囤房稅之後,就有「京站」住戶跳出抗議房屋稅從自用的1.2%,跳升為3.6%,喧騰一時之後,公部門才開放:「若住戶可證實該戶為自住使用,仍可適用自用稅率。」

▲▼華固新天地。(圖/記者陳韋帆攝)

▲▼「華固新天地」規劃完善,目前單戶月租金上看3萬元,在租賃市場極為搶手。(圖/ETtoday資料照)

▲▼華固新天地。(圖/記者陳韋帆攝)

地租、房屋稅,乃至於貸款條件,及最直接的使用年限,都令地上權住宅雖看似便宜,卻是暗藏「陷阱」。但張旭嵐提出:「從另外一個角度想,因為這類型的產品,多位於精華地段,加上社區規劃完善,甚至是知名建商品牌的品質保證,所以若對外出租,租金往往可在水準之上。」

以「台北花園」為例,根據實價揭露,單戶月租金達40萬元左右,景美財政園區的「華固新天地」月租也可上看3萬元,張旭嵐說:「就投資、收租的角度來看,地上權住宅具有『進可攻、退可守』的特性,對有一筆小資金的民眾來說,或可考慮。」

更多地上權住宅的好與壞,都在EP19《地產詹哥老實說》:便宜藏陷阱?顛覆地上權印象 專家曝「進可攻退可守」另類思考。

關鍵字:地上權京站台北花園華固新天地地產詹哥老實說podcast房價投資租金台灣房屋張旭嵐

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