便宜藏陷阱？顛覆地上權印象 專家曝「進可攻退可守」另類思考

房產中心／台北報導

地上權住宅能不能買？便宜背後藏甚麼陷阱？本周《地產詹哥老實說》邀來台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐，為大家剖析買地上權住宅的優缺點，而當它使用年限逐步減少，張旭嵐更提出另類思考，教大家如何利用地上權住宅賺錢。

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在近期《ETtoday新聞雲》所舉辦的「ET賞屋節」中，出現一檔「奇葩」個案，它是「京站花園廣場」，標榜總價598萬元住進台北市中心，吸引逾百組有興趣的消費者撥打專線電話表示想要了解，最終成交成效也不差。而「京站花園廣場」就是位於台北車站的交九轉運站共構的「京站」，是非常知名的地上權案，目前可使用年限約剩下30餘年，代銷標榜以「租屋」的概念去買下它，成功吸引不少年輕購屋族出手。

回顧台北市知名的地上權住宅案，最豪奢的，當屬位於信義計畫區的「台北花園」，它在2003年時完工，據了解，初期銷售的金額約在每坪40~50萬元左右，對比當時信義計畫區豪宅的百萬行情，著實便宜許多，而在建案規畫上，更紮紮實實符合豪宅等級。

▲位於台北車站附近的地上權案「京站花園廣場」，吸引不少小資族的目光。（圖／記者姜國輝攝）

但該案之所以成為焦點，在於名人住戶曾因漲過頭的地租，對媒體抗議：「『地上權』根本是政府發明最可怕的住宅產品。」

張旭嵐說：「地上權住宅雖購入價格便宜，約是市場行情的6折左右。但每年必須繳納地租，隨著地價飆漲，地租就成為一大筆支出。」以『台北花園』為例，直至近幾年，年繳地租已是交屋當年的2.5倍左右，年繳金額超過百萬元，因此引發爭議。

另外，地上權住宅部分尚有「不可分割」的特性，房屋產權隸屬於建商，在2015年實施囤房稅之後，就有「京站」住戶跳出抗議房屋稅從自用的1.2%，跳升為3.6%，喧騰一時之後，公部門才開放：「若住戶可證實該戶為自住使用，仍可適用自用稅率。」

▲▼「華固新天地」規劃完善，目前單戶月租金上看3萬元，在租賃市場極為搶手。（圖／ETtoday資料照）

地租、房屋稅，乃至於貸款條件，及最直接的使用年限，都令地上權住宅雖看似便宜，卻是暗藏「陷阱」。但張旭嵐提出：「從另外一個角度想，因為這類型的產品，多位於精華地段，加上社區規劃完善，甚至是知名建商品牌的品質保證，所以若對外出租，租金往往可在水準之上。」

以「台北花園」為例，根據實價揭露，單戶月租金達40萬元左右，景美財政園區的「華固新天地」月租也可上看3萬元，張旭嵐說：「就投資、收租的角度來看，地上權住宅具有『進可攻、退可守』的特性，對有一筆小資金的民眾來說，或可考慮。」

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