黃舒衛/2次限貸、兩個2.0 四拳齊落買房該怎麼挑?

▲▼ 北市街景            。(圖/記者林裕豐攝)

▲房地合一2.0針對投資的租稅漏洞進行補救。(圖/記者林裕豐攝)

文/瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

台灣南波萬!根據美國中情局CIA的預估,台灣生育率在調查的227個國家中吊車尾,而且2019年出生人口低於死亡人口數量,引爆人口一路下滑的國安危機,是否該把高房價議題釘上十字架,已經引發輿論對壘。

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政府百日之內連番提出打炒房,祭出兩輪的不動產抵押貸款管制以及實價登錄、房地合一稅的修法,重拳齊落,只有三個目標。

首先,央行限貸先拉起緊急防水匣門,釜底抽薪,杜絕資金浪潮掩沒市場。

其次,實價登錄2.0也趁民氣可用,完成2018年未盡的使命,促進預售市場、登錄查核制度更加透明、完善。

最後,房地合一2.0則是針對投資的租稅漏洞進行補救,並對於投資房市的超額利潤進行課徵,拉齊房市與其他投資管道的比較利益,且非閉鎖市場,亦無禁絕交易,維持市場一定的靈活及自主性。

整體而言,相較於2010年所拉開的一連串打房措施,這回雖然快又急,但針對短期投資、預售投機的行為卻是狠又準,拉出的天羅地網也是空前。

然而,從資金環境來看,無論是「企業及個人存款」已達20.4兆,或是「證券劃撥存款餘額」也高達2.8兆,均為歷史新高,資金動能帶動。貨幣供給所創造的資產市場投資熱,舉例來說,台股日均成交值、股價指數雙雙攀上新高,短期無退場跡象,加之利率條件在美國聯準會(FED)不斷明示、暗示2024年以前暫無升息規劃的前提下,便宜、豐沛且續源不絕的資金派對,全球皆然,沛然莫之能禦,股、匯、房,三市齊奔的景象難擋,價格走揚難防!還在猶豫、觀望的自住買方,嘸免驚!

根據國際不動產專業顧問公司萊坊調查統計,去年全球150個主要城市裡,房價上漲的超過八成,再加上台灣防疫績效佳、經濟表現亮眼,要期待打炒房政策立竿見影讓房價走軟,根本緣木求魚。唯有認清自己的角色、能力,才能專注於成就理念。目前政府能做的就是強化風險管控、打擊投機,降低巨浪轉向所造成的系統性傷害。

話說回來,現階段打炒房的目標明確、手段明快,對於還懷抱強烈意願進場的市場中堅、剛性需求,目的是解決燃眉自住之急、以買代租、保守資產配置,即便「投資決策」(Investment Decision)稍嫌失色,但看中的「可負擔性」(Affordability)條件根本不動如山。

▲▼ 北市街景            。(圖/記者林裕豐攝)

▲囤房稅可能會是下一個打炒房政策狠招。(圖/記者林裕豐攝)

君不見,全台標地活動依舊熱絡,其中尤以具品牌號召力、不受房地合一加重處罰預售屋影響的建商,以及未受政策限制的各類商用開發,已浴火重生,成為後疫情時代的產業標竿。相對來說,受政策衝擊,例如:預售投資客、短期持有買一年而未滿五年的屋主、法人持有投資型資產,會因衍生財務壓力、收益銳減、求售困難等不利因素,而產生獲利了結、減持避險、汰弱留強、換股操作的迫切需求,雖然為數有限,但短期讓利出場的機會頗大,有意進場的買方可以特別留意。

要提醒的是,高房價問題一旦被高度政治化,則各類政策飆車難防,囤房稅恐成下一個箭靶,多屋族、建商宜早日籌備因應。另外,建築投資經營環境已不如之前歌舞昇平、雞犬升天,潮水退去之後,賣方面臨的區域、產品、市場、成本、財務、貸款、法令等挑戰各不相同,大者恆大、贏家通吃,乃至貪小便宜、風險大的現象會同時並存,一邊屢創新高、高歌猛進,一邊轉手脫產、墜入法拍,宛如平行宇宙。消費者、投資人還是要穩健盤點自身核心需求,檢視產品風險,不要隨便盲從接刀。

►黃舒衛小檔案
學歷:政治大學地政系碩士
經歷:國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理
現職:瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監

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關鍵字:央行限貸實價登錄2.0房地合一2.0

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