黃舒衛/2次限貸、兩個2.0 四拳齊落買房該怎麼挑?

▲▼ 北市街景            。(圖/記者林裕豐攝)

▲房地合一2.0針對投資的租稅漏洞進行補救。(圖/記者林裕豐攝)

文/瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

台灣南波萬!根據美國中情局CIA的預估,台灣生育率在調查的227個國家中吊車尾,而且2019年出生人口低於死亡人口數量,引爆人口一路下滑的國安危機,是否該把高房價議題釘上十字架,已經引發輿論對壘。

《地產詹哥老實說》S2EP7/全台最凶宅住一晚! 菜鳥記者曝:電梯狂衝停在無人樓層

政府百日之內連番提出打炒房,祭出兩輪的不動產抵押貸款管制以及實價登錄、房地合一稅的修法,重拳齊落,只有三個目標。

首先,央行限貸先拉起緊急防水匣門,釜底抽薪,杜絕資金浪潮掩沒市場。

其次,實價登錄2.0也趁民氣可用,完成2018年未盡的使命,促進預售市場、登錄查核制度更加透明、完善。

最後,房地合一2.0則是針對投資的租稅漏洞進行補救,並對於投資房市的超額利潤進行課徵,拉齊房市與其他投資管道的比較利益,且非閉鎖市場,亦無禁絕交易,維持市場一定的靈活及自主性。

整體而言,相較於2010年所拉開的一連串打房措施,這回雖然快又急,但針對短期投資、預售投機的行為卻是狠又準,拉出的天羅地網也是空前。

然而,從資金環境來看,無論是「企業及個人存款」已達20.4兆,或是「證券劃撥存款餘額」也高達2.8兆,均為歷史新高,資金動能帶動。貨幣供給所創造的資產市場投資熱,舉例來說,台股日均成交值、股價指數雙雙攀上新高,短期無退場跡象,加之利率條件在美國聯準會(FED)不斷明示、暗示2024年以前暫無升息規劃的前提下,便宜、豐沛且續源不絕的資金派對,全球皆然,沛然莫之能禦,股、匯、房,三市齊奔的景象難擋,價格走揚難防!還在猶豫、觀望的自住買方,嘸免驚!

根據國際不動產專業顧問公司萊坊調查統計,去年全球150個主要城市裡,房價上漲的超過八成,再加上台灣防疫績效佳、經濟表現亮眼,要期待打炒房政策立竿見影讓房價走軟,根本緣木求魚。唯有認清自己的角色、能力,才能專注於成就理念。目前政府能做的就是強化風險管控、打擊投機,降低巨浪轉向所造成的系統性傷害。

話說回來,現階段打炒房的目標明確、手段明快,對於還懷抱強烈意願進場的市場中堅、剛性需求,目的是解決燃眉自住之急、以買代租、保守資產配置,即便「投資決策」(Investment Decision)稍嫌失色,但看中的「可負擔性」(Affordability)條件根本不動如山。

▲▼ 北市街景            。(圖/記者林裕豐攝)

▲囤房稅可能會是下一個打炒房政策狠招。(圖/記者林裕豐攝)

君不見,全台標地活動依舊熱絡,其中尤以具品牌號召力、不受房地合一加重處罰預售屋影響的建商,以及未受政策限制的各類商用開發,已浴火重生,成為後疫情時代的產業標竿。相對來說,受政策衝擊,例如:預售投資客、短期持有買一年而未滿五年的屋主、法人持有投資型資產,會因衍生財務壓力、收益銳減、求售困難等不利因素,而產生獲利了結、減持避險、汰弱留強、換股操作的迫切需求,雖然為數有限,但短期讓利出場的機會頗大,有意進場的買方可以特別留意。

要提醒的是,高房價問題一旦被高度政治化,則各類政策飆車難防,囤房稅恐成下一個箭靶,多屋族、建商宜早日籌備因應。另外,建築投資經營環境已不如之前歌舞昇平、雞犬升天,潮水退去之後,賣方面臨的區域、產品、市場、成本、財務、貸款、法令等挑戰各不相同,大者恆大、贏家通吃,乃至貪小便宜、風險大的現象會同時並存,一邊屢創新高、高歌猛進,一邊轉手脫產、墜入法拍,宛如平行宇宙。消費者、投資人還是要穩健盤點自身核心需求,檢視產品風險,不要隨便盲從接刀。

►黃舒衛小檔案
學歷:政治大學地政系碩士
經歷:國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理
現職:瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監

《地產詹哥老實說》S2EP7/全台最凶宅住一晚! 菜鳥記者曝:電梯狂衝停在無人樓層

關鍵字:央行限貸實價登錄2.0房地合一2.0

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

缺工演變國安危機? 營建大佬曝不開放移工後遺症

營造業缺工嚴重,相關產業一片哀嚎,昨(3日)經濟部次長陳正祺赴立法院再提出放寬聘僱移工規定,雖仍未定案,但營建業者表示:「這個議題已經存在10年之久,再不開放移工,恐怕就演變成國安危機!」

33分鐘前

爸媽的房!哥哥「結婚秒改新大門」拒給鑰匙 妹怒:鳩佔鵲巢

不少人靠著富爸爸買房,可以少奮鬥30年!然而一名女網友哀號,哥哥長期住在北部,而房子就是爸媽年輕時所買的,如今哥哥準備與女友結婚,自作主張裝潢,還直接換新大門。爸媽主張,新鑰匙要多打一把給他們,以備不時之需,哥哥卻不肯,就怕爸媽不請自來,會侵犯小倆口的隱私。

40分鐘前

咻一下就滑進去…台中摩鐵7樓驚見「空中滑水道」 都發局來了!

台中一間摩鐵出現高空奇景,只見該棟建築外側架設了一個空中溜滑梯,讓人摸不著頭緒,網友路過拍下後,引起熱議,有人猜測能讓房客從頂樓直接溜走,還有人猜是滑水道,不過由於位處半空中,也讓人擔心安全問題。台中市都發局7日前來了解,初步確定這項設施並不合法,需立刻拆除。

1小時前

回家驚見「牆壁長5根地瓜」 她苦惱:不是只有我!真相羨煞5千人

這種鄰居超罕見!一名女網友笑稱,日前準備開家門,驚見牆壁冒出5條生地瓜,當下原PO秒懂,原來是佛心鄰居的心意。但每次對方總是靜悄悄出沒,讓原PO感到不好意思,每每想誠心回禮,鄰居反而給更多食物,「我都不知道該怎麼辦了!」文章貼出後,引發網友眼紅直呼「有這樣的鄰居也太幸福了吧!」

2小時前

看過上百房!還沒買 安心亞怨高房價「只求25坪」

安心亞外型亮麗、性感也討喜,而且演出不計形象,因此被封為「鄉民女神」,而她也想在台北買房自住,近5年已經看過近百間房,但因高房價遲遲未能買到,她只求室內有25坪、附車位,但希望能有遼闊的景觀、大客廳及大陽台,有健身房、泳池更加分。

4小時前

婆婆出錢幫買房!打掃「亂丟東西」還帶小姑一家來住 她崩潰求助

婆媳問題一直以來都是許多家庭會遇到的問,一名人妻表示,婆婆用退休金幫夫妻倆買了一間房,孩子出生後,婆婆也很常來家中幫忙顧小孩,但是婆婆在家總是覺得有點不自在,而且婆婆很常沒經過她的同意,亂丟家中的東西,甚至在週末期間,還會帶著小姑一家三口來住,讓她覺得很困擾。

16小時前

大陸建設今年將推4新案 總銷上看205億元

欣陸投控(3703)旗下子公司大陸建設,在3大案「琢白」、「宝格」及「丽格」等案的交屋挹注下,Q1營收年成長逾4成。該公司今年將推出4個新建案,總銷上看205億元,包括台北馥敦飯店改建案「鐫萃」、「共和大廈」都更案、台中七期市政北七路案、台中大坑別墅案等。

17小時前

興富發新董座上任 砸百億買新莊、高雄土地做企業總部

上市建商興富發(2542)今日公告,經由董事會推選新任董事長,由已在興富發建設20多年的副總經理曹淵博擔任新任董事長,另外也公告共砸下約100億元,買下新莊副都心及高雄新興區土地,其中高雄基地將作為「興富發高雄企業總部」及「高雄新推案總銷售處」。

17小時前

台中北區精華綠軸心 皇普莊園「活氧抗震宅」熱銷 

正統台中人認定的市中心地王「北區」,是臺中市文化、教育與商業,極度發達地區之一,加上捷運綠線的站點加持,北區也成為房市熱門新焦點。

18小時前

【廣編】機捷房市新亮點!A8雙捷長庚華亞生活圈

「鴻承建設」再次以匠人精神雕琢建築作品,希冀領航A7、A8機能圈生活品質,接續推出二期「水悦青青」,以輕盈價格夢幻價值結合產品獨特性,使城市人心中最理想點生活品質一次到位。現在歡迎親自蒞臨鑑賞實品屋,從永久棟距視野到居住尺度,一次眼見為憑。

18小時前

東森房屋 精選好屋

讀者迴響