記者陳筱惠／台中報導
逢甲福星路上「日藥本舖」的透天店面，共計156坪面積，開價2.8億元掛賣；經查，現任房東在2015年購入「以親友、員工或其他特殊關係間之交易」總取得持分成本僅5300萬元，十分驚人！但實價登錄與地籍資料坪數不符，經推算實際成交價應落在1.8~2億元左右。
《地產詹哥老實說》S2EP19／實價登錄2.0上路！一招緊咬預售屋交易 破解完銷話術
▲逢甲福星路上「日藥本舖」的透天店面開價2.8億元求賣。（圖／記者陳筱惠攝）
以高租金搶佔北中南商圈的日系藥妝店，是所有房東夢寐已求的好咖房客，逢甲日系藥妝店「日藥本舖」承租的2間連棟透天黃金店面，共計156坪、4層樓，就位在逢甲路與福星路交叉口，遊客必經的熱點上，房東放下日藥本舖每月58萬元、每年696萬元租金，將手中金雞母掛網求賣。
根據實價登錄這2間連棟透天屋齡41年，屋主為同一家族，2015年從台北南下置產，分別以「特殊交易價格」的4000萬元、1300萬元成交，且同年12月份「日藥本舖」逢甲店就隨即開幕，以平均月租金58萬元承租。
▲逢甲福星路上「日藥本舖」的透天店面開價2.8億元求賣。（圖／翻攝自《591房屋交易網》）
若從2016年1月開始計算至今承租67個月，「日藥本舖」就支付近4千萬元租金，在地仲介私下表示，「從開價2.8億元去看，用2.5%投報率去回推，就是年租金700萬元，很直覺、粗暴的開價方式。」
逢甲商圈以前登記的店家數約1600間，再加上路邊攤等，同時間2000～2500間店家都是有可能的，但受到疫情衝擊人潮銳減，21世紀不動產七期河南加盟店沈政興表示，從3年前陸客不來、中美貿易戰開打、香港學運又加上肺炎疫情，連續4年上沖下洗，出現很大的盤整。
沈政興說，盤整期出現，小型店家先撤出後，大型國際連鎖企業也會出現整併潮，好的地點會出現卡位戰，但在高投報的狀態之下，也有屋主就會想要趁勢賺取差價，迅速退場。
▲逢甲熱鬧區域，正在招租的店家不在少數。（圖／記者陳筱惠攝）
致電「日藥本舖」詢問，行銷部江小姐回應，「不清楚房東有沒有要出售，日藥本舖逢甲店一切照舊，不受影響。」
不具名仲介表示，該屋主進入時間點正好是台北投資客大舉進入逢甲攻城掠地之時，如劉媽媽等大戶，根據實價登錄上登記的「特殊交易」，加上目前求賣的面積2間共156坪，但實登上2間僅80坪左右，就有2倍的坪數落差，都會影響實際判斷。
對於實價登錄與地籍資料坪數不符合的情況，冠東國際不動產估價師張朝倫表示，從交易上來看這2戶應該是持分相互交易，將2棟透天的產權切割清楚，所以才會有實價登錄僅有地籍資料一半坪數的狀況，因此該價格不具備參考性，且落在2015年底交易，也推估可能是屋主想將產權分清楚，避免2016年上路的房地合一稅。
請房仲估算，根據地籍資料的最高限額抵押權來推算，推估一間的入手金額落在9000萬元到1億元左右，以1億來計算，正確的價碼也高達2億元；雖然金額無法確定，不過可以肯定的是，屋主取得價格落在低點，再經過6~7年的補漲，才有現在的開價落差，但也不排除屋主只是丟出市場「試試水溫」。
▲連續4年的上沖下洗，逢甲出現很大的盤整，不排除房東丟出物件試試水溫。（圖／記者陳筱惠攝）
「但開價也就是開價，即便用租金與投報去換算售價，也要包含管理、修繕、地價稅等其他成本」，以2.8億元的總價來看，想入手保守計算要拿出3成現金8400萬元，除了口袋深之外，也要承受商圈與疫情的抗性才有辦法。
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