不是房子老就可以!都更門檻第一步 「容積」成最大關鍵

▲▼江子翠首件危老都更動工「發樓ME」建案基地,原先是老公寓。(圖/新北市府提供)

▲老公寓想要都更需要有不少要素同時配合。(圖/新北市府提供)

記者林裕豐/台北報導

台北市有許多老公寓,屋齡超過30年卻還是等不到都更,專家分析,都更的重點在於「容積」,建商必須有利可圖,才會願意進行都更,如果誘因不足,恐怕等一輩子都等不到。

《地產詹哥老實說》S2EP29/SC、SRC差在哪?拒當看屋小白 一招聽出耐震宅「被話術了嗎」

一般民眾認為房屋老了就能都更或重建,自己不花錢,由建商出錢「免費」換屋,事實上如果容積不夠,可能等不到都更機會。

每塊土地使用分區都有不同的容積率、建蔽率,以住三以上、住四、商一、商二、商三、商四土地,這類的土地容積率高,每坪土地可以蓋更多建坪,建商可銷售面積大,才機會吸引建商參與都更。

▲▼  都更,容積,重建

▲土地使用分區容積率。(圖/業者提供)

都更整合困難,有些住戶對分配比例不滿或對房屋充滿居住情感,不願意都更,在不強拆的情況下,也衍變都市奇景。

西門町的中興橋旁出現「三明治屋」與永春著名的都更案「森業永春」,都是知名案例,即使台北市政府介入處理仍舊無法完成,住戶不參與都更的結果之下,形成老屋被大樓「夾擊」,大屋包小屋的亂象。

▲▼  都更,容積,重建

▲西門町的中興橋旁出現「三明治屋」,與旁邊的新案大樓未完成整合。(圖/記者林裕豐攝)

《樂居》創辦人李奕農提醒,台北市基本上只有信義區、大安區、松山區比較有可能都更重建,如果這些精華地段的1樓有黃金店面,因為重建時,建商需要補貼昂貴的租金給屋主,光是租金補貼動輒可能就花上千萬以上,大部分建商會因為成本考量打退堂鼓,因此即使是黃金的地段,也需要考量「黃金店面」的因素。

《住展》雜誌研發長何世昌分析,如果都更想要擁有較好的權利變換條件,通常要具備「高容積率商業區土地」、「1或2層樓的低矮房屋」或者「房屋座落在都更單元內關鍵位置」等要素,建商才會給予較優渥的分回條件。

《地產詹哥老實說》S2EP29/SC、SRC差在哪?拒當看屋小白 一招聽出耐震宅「被話術了嗎」

關鍵字:都更容積重建

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

長跑9年一起買房「在女友名下」 他慘被分手趕出門:錢也沒還

跟女友愛情長跑,最後不僅沒有步入婚姻,還遭女方趕出一起買的房子,讓他傻眼、生氣卻又無可奈何。一位男網友在爆料公社APP的《匿名公社》發文,說他跟女友在一起9年了,兩人有一起出錢買房,但前陣子分手後,女方卻把他趕走,還不把一半買房的錢還他,「現在真的有種非常迷惘的感覺……」

1小時前

法人繞道「免稅天堂」買房 4.4億無貸款買「華固名鑄」最大咖

近期豪宅市場出現不少外國人購屋案例。最新實價揭露,境外法人「塞席爾商紅岩投資」10月時,以無貸款買下,松山區豪宅「華固名鑄」15樓2戶,總金額約4.4億元、每坪208萬元。

2小時前

三井未證實進駐高雄哪一區 他卻漏口風「最可能地點」

日前有臉書專頁直指三井將到鳳山的國泰重劃區設立據點,雖然三井方面不願證實此消息,直言「八字還沒一撇」,但高雄市長陳其邁「漏口風」指出確實就是三井,房仲業者認為鳳山人口多、交通便利,設立大型商場絕對有利可圖,還可帶動周邊房價,新成屋上看每坪40萬元。

3小時前

22國人置產選台中 意外!一友邦買房量體超越日本 

立法院、外交部與美國國際民主協會(NDI)共同主辦「2021開放國會論壇」將於12月2日、3日在台北舉行,參與的來台訪賓包括友邦國貝里斯眾議長伍姿;據統計,貝里斯在台中置產人數排名第8,超越日本。

3小時前

園區人口年增5%有需求 房仲跟進南科設據點

南科的就業人口愈來愈多,據統計目前已超過8萬人,而未來南科尚有3期計劃,可預見將帶進更多從業人員,住宅的需求也大幅增加,信義房屋也看好南科周邊房市,首度到南科的LM特區設立據點,也是善化、新市首家信義房屋。

4小時前

「新三漲」手法出現 嚇到買家!北台灣新案市況熄火

《住展》雜誌分析11月北台灣新建案市場,除了成屋供給量下滑外,預售屋推案量、待售建案個數2項皆上揚,而另議價率、來客組數與成交組數等3項則為持平。專家分析,11月市況並未更加熱絡,其應與房價跳漲太快有關。

4小時前

開價3.8億!房東求脫手 通化街百坪按摩店帶租約賣 

台北市都更重建困難,沒有土地面積限制的危老改建深受開發商青睞,看準這波熱潮,通化街夜市旁的獨棟透店開價3.8億元求售。

4小時前

變種病毒Omicron恐炒高房價? 專家比對市況吐實情

新變種病毒Omicron在亞洲逐漸蔓延,若疫情擴大,各國恐執行QE,是否導致房價續漲?大量的資金往房地產移動,是否會面臨泡沫化的危機?專家認為,市場已逐漸習慣病毒侵擾,各國不易執行QE,對房市的影響也相當有限。

4小時前

《信義學》揭開ESG標竿企業改變房仲文化 一上市火速稱霸書店暢銷榜

如何開拓更多收入來源或管理時間充實自己,成為各世代讀者想知道的事,反映在閱讀轉變上,從博客來全館即時榜、誠品書店線上暢銷榜就能看出端倪,像是《比特幣投資金律》、《富爸爸,窮爸爸》、《原子時間》等進榜書籍,凸顯投資理財以及加強個人技能的需求旺盛,其中最夯新書《信義學》,一上市就火速登上兩大書店排行TOP 1,大家不只尋求自己的成功法,更想知道別人的成功祕訣。

5小時前

炒房熱燒到元宇宙 虛擬土地要價1.2億破紀錄!林俊傑也買了3塊

臉書進化的元宇宙,搭上全球房地產炒房熱,竟變成在元宇宙內炒虛擬土地,不僅科技和商業大頭微軟、迪士尼等,連歌手林俊傑也搶入元宇宙的房地產市場,一塊虛擬土地甚至哄抬到要價430萬美元(約新台幣1.2億元)。

7小時前

東森房屋 精選好屋

讀者迴響