買小坪數必看5重點!包租婆最愛小心「70%都租客」 內行傳授密技

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作者:幸福空間

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台北市土地嚴重供需失調,加上都市更新的門檻越堆越高,台北市中心已經連 200 坪小面積的土地都一地難求。加上房價高漲,首購族和置產族因總價考量,買的坪數越來越小,也使得都會區的小宅當道!買小宅有許多注意事項,舉凡貸款、空間利用、社區素質等,都有它的眉角,我列舉幾點供大家參考:

1.貸款成數

許多銀行不承做套房,或是給的貸款成數很低、利息很高。不過,關於「套房」的定義,可就依銀行而異了。有些銀行規定,建物權狀坪數(不含車位)小於 15 坪以下就算套房,有的銀行則是看「主建物」和「附屬建物」坪數總和,如果小於 12 坪以下,即符合套房的條件。所以,如果有一間房子,權狀 16.2 坪,公設 35%,相當於「主建物」和「附屬建物」坪數總計為 10.53 坪(16.2 坪 x 65%)。在 A 銀行可能屬於套房,不能貸款,在 B 銀行則和一般住宅一樣,首購有機會貸款到 8 成。因此,如你想要買的房子坪數不大,在確定簽約之前,最好先多詢問幾家銀行,避免發生不能貸款的窘境。

延伸閱讀:這些房子千萬別買!影響貸款成數的7大地雷屋

2.公設比、室內面積和室內裝修法規

電梯大樓的公設通常較高,有些小基地的建案,公設比甚至高達 40%,如果權狀坪數已經很小,扣掉公設坪數後,室內的使用面積更小,在購買前請記得考量收納和實際使用的空間需求,確定合用再購買。有些建案為了訴求「高坪效」,規劃挑高空間,讓住戶自己做夾層。除了法規疑慮外,施工品質和材料也很重要。我曾經聽過一個設計師說,有些不良的施工師傅,用「角鐵」取代「C型鋼」,做為夾層中間的主要支架,實在非常危險,裝潢時不可不慎。

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3.總戶數和一層幾戶、自住 vs 出租比例

有些建案規劃小坪數住宅,不僅整個社區的戶數多,一層甚至高達 10-20 戶共用兩個電梯,使得出入比較複雜。此外,由於小宅一向是包租公、包租婆的最愛,有的社區甚至超過 70% 都是出租給房客,使得社區的管理更為重要。建議看屋前後可以主動跟管理員聊聊,瞭解目前住戶的結構,一般而言,自住比例越高對於社區居住品質越穩定。

4.土地使用分區

關於「土地使用分區」,其實,不管買的坪數大小都應該要留意,不過,市場上常見的「工業住宅」,最愛規劃的就是小坪數套房,這是因為「工業住宅」總價低,但租金和一般建案卻差異不大,所以投報率比一般住宅用地的建案高許多,是許多房東的最愛,在買小宅時一定要特別留意。工業用地的建案大多只能做一般事務所或零售業辦公室,用來自住或當住宅收租屬於違規使用,隨時有被取締的風險,必須謹慎評估。

延伸閱讀:「商業用地」可以買來做「住宅」嗎?

5.總價與單價

小宅由於總價低,平均單價通常比鄰近建案還高。在考慮買進之前,一定要先做功課,確定單價仍在合理的範圍內再考慮。此外,如果你買的區域交通機能方便,例如:鄰近捷運等大眾交通系統,那麼,不管是自住或收租,不一定要買車位,因為住的人不見得需要車位,反而在未來轉賣時,因為車位而墊高總價,使買方的門檻變高。

在目前供給與需求的趨勢下,小宅勢必還會是市場的主力產品之一。如果你也有購買小宅的計畫,記得多留意上面這幾個點,讓你趨吉避凶,買到真正適合的好房子。 

延伸閱讀:「套房」低總價,最適合新手入門?

House123 執行長 邱愛莉

幸福空間專欄

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