黃舒衛／科技大廠帶著房市飛　房價也順從摩爾定律？

▲台積電的設廠計畫不但是產業部門的投資建設，更能磁吸超過10萬個工作機會，也帶動區域房價。（圖／記者陳建宇攝）

文／瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

最新的國泰房地產指數揭露今年第三季全國推案的平均可能成交價由2年前的每坪32.4萬元躍昇到39.2萬元，平均年增超過1成。其中累計漲幅前3名分別是台中31.1%、台南20.1%、新竹27.5%，3個科學園區的月暈效應引領外來客重刷市場買盤，帶動低基期房價暴衝。到底科技產業與房市有什麼關係，房價翻倍漲難道是吃了半導體口水，也服膺摩爾定律？

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從購買力來看，指標公司台積電薪資中位數2019年的的160萬元，是全台平均的3.2倍，去年更大幅提升到182萬元，甚而全國綜所稅申報最富有的前5個里全由新竹縣市包辦，絕對比天龍國還天龍國。對比房貸負擔率，全國平均是36.3%，新竹縣是33.0%、新竹市是29.7%，連台北市63.1%的畸形發展都還在漲，新竹房價確實有補漲的潛力，而台南31.6%、高雄30.4%，對竹科人來說，更是非常親民，只要有自用或置產需求，很容易就成為囊中物。

值得關注的是，中美貿易戰開啟了供應鏈重組的契機，也強化護國神山拓廠投資的動能，科學園區圈地而起、撒豆成兵，成為了跨區買房的關鍵誘因，而疫情帶動的資金派對更把區域房價推升到歷史新高。

近日，台積電創辦人張忠謀以「經營人的學習及成長」為題，公開50年贏的策略：我的策略就是讓對手絕望！與其他產業不同，半導體是一個發展步調神速的高壓領域，美國半導體大廠Intel的創辦人之一戈登．摩爾（Gordon Moore） 1965年於《電子學》（Electronics）雜誌提出「摩爾定律」認為，每個晶片上可容納的電晶體數目每一年會增加一倍，後來執行長大衛．豪斯（David House）又提出每 18 個月增長一倍的理論。為了鞏固全球晶圓代工廠世界第一的寶座，讓對手難以望其項背，除了「志同道合」之外，台積電靠的無非就是大量的資本及人才投入所堆疊出來的科技工藝領先優勢。

從已公布的建廠計畫來看，台積電未來將在南科擴建5奈米、3奈米晶圓廠、封測廠，以及在竹科興建研發中心及2奈米晶圓廠。因此高盛證券推估，台積電三年內原本一千億美元的資本支出計畫，還會擴大加碼。影響所及，周邊上下游供應鏈廠商已經跟著客戶的腳步開始南北佈局，進行等比例的據點倍增計畫，同時也著手研發、管理的功能升級。從內政部公布的全台工業、倉儲類核發總樓地板面積從過去的每年50萬坪，倍增到去年的100萬坪，可知剛需之急切。

另外，台積電2018年在台灣的新進員工人數從2018年的1,771人開始大幅拉升，去年已經來到7,322人，今年更喊出9,000人的目標，以趨近兩成的員工數方式增員。從高科技業對區域經濟貢獻的角度來看，根據現職加州大學柏克萊分校的義大利經濟學家恩里科．莫雷蒂（Enrico Moretti）的研究，一個高科技就業機會能至少帶出5個技術性，如﹕律師、教師，或非技術性，如﹕服務生、理髮師的工作職缺，因此台積電的設廠計畫不但是產業部門的投資建設，更能磁吸超過10萬個工作機會，成為重建地方經濟的解藥，拉動沉睡已久的各類投資活動。

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雖然高科技投資的地方房產資本化的效果勝過任何大型公共投資或政策，但需要關注節奏及效果的四個關鍵考驗﹕
首先，投資建廠、招聘員工是現在進行式而且逐漸增強現實感的具體事實。具體而言，先進製程、高薪人員進駐，複製新竹科學園區高薪、高消費、高生育率的預期方向也是八九不離十。但可以挑戰的關鍵是，竹科發展40年才有今天的成就，想布局南二都房市的買方千萬不要自行補腦。回想南科已經發展20年，竹南也有10年時間，以為房價發展也能依循摩爾定律，跳躍發展、一日千里，結果人還在山腳，價格卻已經到了山腰，只能牢牢套在未來價。

其次，從企業的布局重點來看，新竹仍是半導體產業發展的樞紐核心，重要的主管、功能部門中長期還是以北部為重，從今年新竹成交萊恩廣場、豐邑雲智匯兩棟高規辦公室，強佔全國前十大商用不動產交易，即可略知產業核心及升級之一二。

未來新廠的人數多以製程或設備工程師、作業員為主，各類服務的供給缺口成長性高，但消費型態不見得能完全照搬竹科經驗。

第三，雖然半導體產業、供應商、地方服務業的需求暴增，但別忘了南二都仍是可支配所得相對落後的區域，在地買盤無法充分與外來買盤接軌。在區位、產品、價格、需求、機能認知落差大之下，雞犬升天難免泡沫假象。「今天炒作工程師，明天工程師炒作」最後恐怕淪為接手買盤侷限、去化困難、市場停滯的窘境。

最後，所有的大型投資計畫都需要充足的基礎設施建置，以及水、電、汙染控制條件，還有環境影響評估、社會影響評估、都市計畫程序、土地取得程序，甚至污染整治等客觀條件的全面配合。三年前還在喊著工業地五缺，但現在卻樂觀大開綠燈？這中間有沒有在因緣俱足之前就過度操作或過度期待，值得投資人更審慎評估。

這波房市熱潮雖有堅實的產業投資作為背景，加上去年住宅類的建照核發量16萬戶，今年至少破17萬，雙雙都是1995年以來新高，因此市場供給面至少還能維持2年以上的榮景。但不可否認的是，貨幣超發、超低利、通膨壓力、預期心理以及買房「買漲不買跌」的自我強化觀念等5大因素催化掠奪性買盤出手逼出恐慌性買盤，需求面、價格面的支撐越來越薄弱，房市非理性因素也越來越重。特別值得注意的是，全球的貨幣政策將逐步窄化交易量能，就算房價大漲小跌的態勢不變，但這股投資熱潮終將面對未來龐大的新增供給量從推升價格的動能，轉為推倒市場的賣壓的挑戰，投資人不能沒有風險意識。