葉國華／房價高歌猛進打炒房升級　購屋者該何去何從？

▲近2年全台房市受到低利率、台商資金回流、營建成本高漲，房價一路高歌猛進。（圖／記者陳筱惠攝）

文／《屋比房屋》總經理葉國華

近2年全台房市受到低利率、台商資金回流、營建成本高漲，房價一路高歌猛進，政府和央行不斷加強房市管控，還祭出禁止預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制等「史上最嚴」修法草案。打房力度越來越強，究竟會對房市產生何種變數？

對此，筆者認為想買房的購屋者可從這幾年中國調控房市發展做一借鏡。

《地產詹哥老實說》S2EP53／打炒房長尾效應來襲　他曝2022房市：高房價與政策糾纏的一年

以這幾年中國房地產發展來看，幾乎地雷連環爆，就連2020年營業額高達5072億元人民幣的恆大都被爆出債務違約危機，究其原因，其實是過去幾年，中國在2016年初為了房市與經濟的穩定，推行「漲價去庫存」救市，在此背景下，各大建商肆無忌憚的融資、搶地、蓋房，致使房價瘋漲，全社會債台高築、投資客橫行。

▲想買房的購屋者可從這幾年中國調控房市發展做一借鏡。（圖／CFP）

因此，最後中國政府又只好緊急推出「限購令」、「三條紅線」等管制措施限制來力挽狂瀾，但結果就是讓很多投資客與高槓桿企業陷入資金線斷鏈窘境，進而引爆房地產危機。

由於，中國管制房市措施向來以強硬著稱，但是強硬做法確容易使得房市劇烈震蕩。以限購令來說，係指中國許多一線城市都對家庭購買住宅的數量做出了限制，如北京：本市戶籍居民家庭只能持有兩套住房，非本地戶籍只能持有一套，且社會保險或個人所得稅未連續繳滿5年及沒有本市居住證的民眾不能在北京購買住房。

這些嚴格的買房規定，讓房市炒作與上漲力道受到相當大的限制。而觀察台灣房市發展可發現，台灣房市在2016年房市落底後，隨著交易量能開始逐年升溫，台灣政府和央行對房市的管控力道因為房價大漲也不斷加重，例如：房地合一稅、實價登錄、信用管制等政策。

▲受到預售禁轉售修法推動，購買預售屋產品風險性將明顯攀升，有自住需求的民眾不妨將目光轉移到CP值更高的中古屋市場。（圖／資料照）

甚至，不久前提出預售屋禁換約轉售的修法規畫，調控房市力道也有明顯加大的狀況，市場更有針對炒房適用刑法的討論出來，想購屋投資者不可不慎，畢竟除資金面的利多外，政策的變動更是影響房市發展的關鍵。

至於，中國推動的「三條紅線」則是對於建商融資的管控，包括預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於一倍，只要三條紅線全中，企業就不能融資，中國建商的暴雷基本都是源於資金線斷裂。

通過查閱企業財務報表可以發現，2020年中國TOP50建商裡面幾乎過半數的資產負債率都在70%以上。而目前台灣上市上櫃建商的資產負債率普遍落在50~70%，建商的財務槓桿雖不如對岸驚人，但從目前建商狂買地，建照、使照申請來都是歷年最高檔區來說，未來新案去化狀況一旦不順，恐將成一隱性地雷，購買機能不足重劃區的購屋者，風險也將大幅攀升。