銀行鑑價跟不上市價　核貸成數不足？內行：合約加1條自保

記者陳建宇／高雄報導

最近高雄民眾買房常遇到1個問題：銀行鑑價跟不上房價上漲的速度，導致最後沒辦法貸到理想成數，甚至演變成違約訂金遭到沒收，房仲業者表示現在10件交易裡可能就有3~4件這樣的案例，因此也衍生出加註「解約條款」的做法，避免買方因貸款不足而平白喪失訂金。

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▲高雄房價上漲速度太快，銀行鑑價跟不上導致民眾貸不到想要的成數。（圖／記者陳建宇攝）

房屋交易的流程通常是在買賣雙方談定成交價後，買方就開始找銀行辦房貸，銀行就會評估房子的價值並決定可貸款的成數，不過近期有愈來愈多的高雄民眾發現，銀行鑑定出的房子價值與成交價有段落差，導致無法達到預期的貸款成數。

▲房價飆漲速度快的區域如楠梓，常出現銀行鑑價跟不上市價的現象。（圖／記者陳建宇攝）

住商不動產亞洲新灣區加盟店店長江炳賞表示，這種狀況在農曆年後特別明顯，主要的原因就是高雄房價短時間內上漲速度太快，他以楠梓區為例，去年初楠梓的平均行情在20萬元出頭，但現在預售建案就要賣每坪33~35萬元，旁邊的中古屋屋主就想賣每坪28~31萬元，短短1年單價跳漲逾10萬元，銀行的鑑價跟不上房價上漲的速度，就會出現這樣鑑價結果與成交價有落差的狀況，每10件交易當中可能就有3~4件。

此外，社區創新高價的案件也常會遇到鑑價跟不上的問題，江炳賞指出，例如原本社區實價登錄最高價是每坪25萬元，而新成交的物件每坪28~29萬元，也會因為鑑價無法及時跟上，導致貸款成數不夠的狀況。

信義房屋中都店專案經理徐啟文表示，銀行鑑價主要是以實價登錄為基準，但實價登錄屬於落後指標，反映的常是2~3個月前的成交結果，在房價平穩的時期這種參考實價登錄的鑑價方式沒有問題，但房價若在短時間內大幅上漲，銀行鑑價就無法迅速跟上市價。

徐啟文指出，遇到這樣的狀況買方就必須拿出更多自備款，補上不足的房貸成數，或者找到合格的連帶保證人擔保，否則就會變成違約，已付的訂金將會被沒收。