銀行鑑價跟不上市價 核貸成數不足?內行:合約加1條自保

記者陳建宇/高雄報導

最近高雄民眾買房常遇到1個問題:銀行鑑價跟不上房價上漲的速度,導致最後沒辦法貸到理想成數,甚至演變成違約訂金遭到沒收,房仲業者表示現在10件交易裡可能就有3~4件這樣的案例,因此也衍生出加註「解約條款」的做法,避免買方因貸款不足而平白喪失訂金。

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▲▼房價,銀行鑑價,市價,房貸,信義房屋,住商不動產,解約條款,特約。(圖/記者陳建宇攝)

▲高雄房價上漲速度太快,銀行鑑價跟不上導致民眾貸不到想要的成數。(圖/記者陳建宇攝)

房屋交易的流程通常是在買賣雙方談定成交價後,買方就開始找銀行辦房貸,銀行就會評估房子的價值並決定可貸款的成數,不過近期有愈來愈多的高雄民眾發現,銀行鑑定出的房子價值與成交價有段落差,導致無法達到預期的貸款成數。

▲▼房價,銀行鑑價,市價,房貸,信義房屋,住商不動產,解約條款,特約。(圖/記者陳建宇攝)

▲房價飆漲速度快的區域如楠梓,常出現銀行鑑價跟不上市價的現象。(圖/記者陳建宇攝)

住商不動產亞洲新灣區加盟店店長江炳賞表示,這種狀況在農曆年後特別明顯,主要的原因就是高雄房價短時間內上漲速度太快,他以楠梓區為例,去年初楠梓的平均行情在20萬元出頭,但現在預售建案就要賣每坪33~35萬元,旁邊的中古屋屋主就想賣每坪28~31萬元,短短1年單價跳漲逾10萬元,銀行的鑑價跟不上房價上漲的速度,就會出現這樣鑑價結果與成交價有落差的狀況,每10件交易當中可能就有3~4件。

此外,社區創新高價的案件也常會遇到鑑價跟不上的問題,江炳賞指出,例如原本社區實價登錄最高價是每坪25萬元,而新成交的物件每坪28~29萬元,也會因為鑑價無法及時跟上,導致貸款成數不夠的狀況。

信義房屋中都店專案經理徐啟文表示,銀行鑑價主要是以實價登錄為基準,但實價登錄屬於落後指標,反映的常是2~3個月前的成交結果,在房價平穩的時期這種參考實價登錄的鑑價方式沒有問題,但房價若在短時間內大幅上漲,銀行鑑價就無法迅速跟上市價。

徐啟文指出,遇到這樣的狀況買方就必須拿出更多自備款,補上不足的房貸成數,或者找到合格的連帶保證人擔保,否則就會變成違約,已付的訂金將會被沒收。

▲▼房價,銀行鑑價,市價,房貸,信義房屋,住商不動產,解約條款,特約。(圖/記者陳建宇攝)

▲愈來愈多買方希望在買賣合約加註「解約條款」,避免因為貸款成數不足導致違約。(圖/記者陳建宇攝)

也因為近期這樣的狀況愈來愈多,房仲業者也衍生出保護買方的「解約條款」,江炳賞表示,現在有不少買方會要求在買賣合約上加註「若因貸款不足可無條件解約」的特約,避免訂金因貸款不足而被沒收,不過這樣的特約也必須經過賣方同意,否則無法加註在合約內。

徐啟文表示,其實仲介業者在買賣雙方有機會達成協議之前,就應該先幫買方向銀行進行評估,若找了多家銀行都無法給予適當的鑑價金額,就會立即告知買賣雙方,避免雙方簽約後才發現貸不到,平白浪費時間、金錢。

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