老屋都能等到都更?專家搖頭:符合4條件才有機會

作者:幸福空間

▲(圖片提供/幸福空間)

都更重建是近期非常夯的話題,尤其雙北每到選舉的時候,政治人物都會有拋出「都市更新」議題,都更又分成「公辦」、「民辦」、「自辦」,重建還有「危老」的選項,到底差異在哪?什麼選項是對民眾最有利的?一坪換一坪是傳說嗎?百億房產教練RENBA分享他的實際看法。

房屋老了就能都更嗎? 這些房子可能難都更

一般民眾認為房屋老了就能都更或重建,自己不花錢,由建商出錢「免費」換屋,事實上有三種類型的房屋,可能都更重機會難。

一、住三、五樓房子

要滿足土地容積率、建蔽率、獎勵值,建商才有機會看上,如果是四樓以下的公寓更好,因為住戶分得少,建商就會有更多空間可以去分配。以台北市住三土地為例,如果是五樓的公寓,重建必須要分配至少五戶的住民,以現實際況來說,重建後的利潤根本無法讓建商收回,因此,除非原本住戶要多犧牲室內空間,建商才會有利潤。

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每塊土地使用分區都有不同的容積率、建蔽率,以住三以上、住四、商一、商二、商三、商四土地,這類的土地容積率高,屋主也有機會分回來的多。

►延伸題:

Q.如何查詢土地使用分區?

A:可以上內政部網站全國土地使用分區資料查詢系統,輸入縣市級行政區,即可以查詢區域內的土地使用分區類別,如下圖呈現,第三種商業區(特)、第四宅住宅區、公園用地。

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二、六米巷以下的房屋

1.大型機具難進入:四米巷及六米巷機具難進入,拆除、重建施工難,易有鄰損的問題,建商可能打退堂鼓,除非是鄰近所有的房屋都要重建,大型的都更才會有機會。

2.房屋退縮:巷弄房子要都更,需考量退縮容積的問題,通常建商意願也不會太高。房屋都更重建,通常都是在臨路的位置,更重要的是,建商如果再選擇房屋時,會選擇臨路的,因為一定會比較好賣。

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根據台北市都更處資料顯示,截至2020/07/31,都更重建的案子裡,共有119件是臨路、102件座落於巷、34件座落於弄,正面臨馬路的房屋,占比相較於巷弄的比例高,也顯示臨路、臨街的房屋重建後較有價值。

三、樓下有黃金店面,整合性也難

除了選擇地點好的房屋、巷弄避免之外,如果精華地段的一樓有黃金店面,重建、整合的機會較困難,因為重建時建商需要補貼昂貴的租金給屋主,例如像東門永康的黃金店面,月租金動輒約50萬上下,房屋重建時間至少2-3年,光是租金補貼動輒可能就花上千萬以上。因此,大部分建商會因為成本考量,會打退堂鼓,因此即使是黃金的地段,也需要考量「黃金店面」的因素。

►延伸題:

Q.如果要投資都更屋,哪些條件較符合有潛力

A.百億房產教練RENBA:基本上只有信義區、大安區、松山區比較有可能,不過如果要買都更的房子做投資,存在很高的風險,一旦碰到釘子戶就完蛋,但主要有四點可以考量。

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1.16米以上馬路或巷道

2.避開一樓黃金店面

3.房屋座落於商業區

4.四層樓的公寓

都更一坪換一坪?符合三條件有機會

都更大家都希望房屋坪數能一坪換一坪、分得房屋比例的變更多,任何人都不希望「大屋換小屋」,難道一坪換一坪是神話嗎?基本上要看房屋的條件,包含容積率、建蔽率、土地座落的位置、區域、房屋價值,因此符合以下三種條件的房子有機會「一坪換一坪」。

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1.房屋要座落於商業區

2.大馬路旁四樓公寓

3.重建房價120萬/坪以上的房子

雖然「一坪換一坪」的條件不是每間屋子都能達成,但是都更能讓房屋總價翻倍,例如每坪房屋現況價值為2000萬,重建後雖然房屋坪數變小了,價值翻倍到4000萬,光是這點就是能期待的,都更能直接解決房屋內老舊問題外,公寓重建後變成「電梯宅」,台灣邁入高齡化社會,對於房屋市場也較保值。

都更重建、危老重建差異性

房屋在重建時時常會聽到「都更重建」、「危老重建」兩種選擇,這兩種的差異主要在哪?不知如何選擇才適合自身條件,這裡告訴你。

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一、基地大小差異

都更重建:都更案主要有最小基地的限制,雖然各縣市都有差異,但最主要是基地大小至少300坪。

危老重建:是沒有任何限制,無論土地的大小都可以申請,如果基地面積越大,可以獲到的容積獎勵越高。

二、同意比例門檻

都更重建:採取多數權,基本上是達到三分之二所有權人同意即可申請,不用到百分之百同意。不過,雖然法令上這樣規定,通常都更案,建商還是希望能獲得全體住戶同意,盡力與所有權人溝通,如果所有權人還是不同意,建商可以向政府提出代拆,建商須再與所有權人進行2次協調,第3次由政府介入協調,若協調不成可依法由縣市政府代拆。

危老重建:房屋所有權人100%同意才能符合條件申請。

三、程序審查

都更重建:都更程序就複雜,行政上的程序審查十分冗長,還須歷經公開展覽等檢核項目。

危老重建:最大的優勢就是只要獲得所有權住戶同意後,即可申請。法規規定地方主管機關受理申請核准重建計畫,應於30日內完成審核,而實施者取得地方主管機關核准後,則由起造人於180日內申請建築執照。

►延伸題:

Q.都更、危老,兩者要走哪一個方案?

A.須看房屋是符合哪種條件

1.容積獎勵試算:

危老、都更都有不同的獎勵,因此建議兩者都該試算,建商基本上會選擇最符合房屋利益最大化的方案去計算。

2.基地的面積大小:

如果房屋基地坪數小於300坪,就只能走危老重建方案;如果大於300坪以上,基本採取都更方案。

3.是否有釘子戶:

危老要全體百分之百同意,基本上只有一戶釘子戶就沒辦法重建;都更只需三分之二或四分之三人同意即可,所以即便有釘子戶,只要符合條件就能申請都更,若無法取得所有權人同意,建商可以向政府申請代拆,所有權人也可能走「權利變換」模式都更。

公辦、民辦、合建 哪種方案對屋主最有利?

一般來說重建方式,有分為「公辦」、「民辦」、「自辦」三種方案

1.公辦都更:由政府介入主導,政府人力有限,公辦成功案例較少。

2.自辦都更:分配比例自己拿不用分建商,屋主自己都更規劃,要自籌重建資金,所有程序自己來,例如要找建築師畫圖、行政流程。

3.合建都更:建商出錢通盤規劃,但要分給建商。

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因此一般來說,都更最大宗都是採取民辦都更,若有資金且已獲得全體住戶共識的話,走自主都更對於民眾最有利,不用擔心坪數被建商瓜分;若沒有資金向建商協議合建,由建商處理都更程序。

都更釘子戶成贏家? 專家:不會拿到最多

都更、危老重建最大的問題在「整合」,大家普遍印象會認為當最後一戶的「釘子戶」,可以分到最多的坪數,撐到最後是贏家,百億房產教練RENBA,分享到他的看法。

1.最後一個不會拿到最多:根據法源都更是採取「多數決」,只需三分之二或四分之三人所有權人同意即可,因此即使是不同意戶,會走權利變換的方案,換取新的分配比例。但新的比例有不一定會比原本與建商的協議高。例如:台北市新隆國宅都更案,權利變換的比例,比建商給的差

權利變換:必須由政府安排第三方公正單位估價,評估土地價值,作為更新後產權分配的依據。

2.願意協助建商整合有機會分得多:百億房產教練RENBA建議,如果希望能夠在分配比例上多一點,就是主動跳出來當凝聚社區的負責人,協助當住戶以及建商的橋梁,願意幫忙溝通、讓都更案更快速成立,建商可能會特別給予分配更多的福利或先選新屋戶別的機會。

錯過都更變三明治屋、夾擊屋?反悔也來不及了

都更整合困難,有些住戶對分配比例不滿或對房屋充滿居住情感,不願意都更,在不強拆的情況下,也衍變都市奇景,像是西門町的中興橋旁就出現三層樓的「三明治屋」,與旁邊的新案大樓未完成整合,景象衝突。還有永春著名的都更案「森業永春」,即使台北市政府介入處理仍舊無法完成,住戶不參與都更的結果之下,該棟老公寓被三棟大樓「夾擊」,形成大屋包小屋的亂象。這些皆是都更未整合成功的結果,在台北市都有不少案例。

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至於,未整合成功的房屋未來是否還有都更或重建的機會呢?由於基地面積太小,已經錯過和隔壁大樓的一起都更的機會,幾乎沒有都更的可能,困難度會變高,住戶反悔也來不及。

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