▲包租公張凱認為房市步入盤整，自住民眾應多走動、多看屋。（圖／鏡週刊提供，下同）
圖、文／鏡週刊
連番的利空重擊房市暈頭轉向，一手市場預售揭露件數較去年旺季腰斬，現在二手市場的中古屋也出現年增率明顯衰退的狀況，房市步入盤整階段，多數投資客趕下車，但包租公張凱卻逆向操作，準備下手。
「平時追蹤的幾家當鋪臉書粉專，從10月初開始，見到久違的勞力士經典款『水鬼』出現了！天天在粉專喊價，顯示資產荒退潮、資金荒湧現，意味景氣見拐點，所以我沒事就出來走動、看看房子，只要符合我的均價就買。」包租公張凱精打算盤，6年來他以房滾房，至今擁有17間房子、共51個隔間，月收租達百萬元，扣掉貸款、修繕、人事管理等成本，淨收益35萬元。
張凱主攻無電梯公寓產品，並且強調「買低治百病」，至於買低的方式，他透露，「我都是先透過銀行估價，抓出房屋總價，再把總價往下談。也只有老公寓產品較可能往下議到低價。」
他進一步以官方數據分析，買賣移轉棟數的統計中，屋齡15年以上的中古屋占比，從2017～2021年交易持續成長，台北市更是成長近2倍數量，新北市中古屋交易棟數也成長58％，與全國總交易棟數相比，中古屋交易占比更是從64％成長到71％，顯示全國購屋民眾偏好中古屋大於新成屋。事實上，中古屋具備2大特色：
一、公設比較低
張凱觀察，近年雙北地區新建案的公設比節節上升，30％～40％的公設比已成常態，通常社區公共設施包含接待大廳、健身房、游泳池、閱讀室等，營造許多寬敞且裝潢氣派的公共空間，吸引民眾看屋時，對於入住後的舒適生活有諸多想像。
然而實際入住後才發現，真正使用的時間少之又少。張凱說，有些設施用不到，仍要每月分擔管理維修費，未必划算。
公設比分攤至總房價中，張凱也以新北市永和區35坪、每坪70萬元的新建案試算，「35％公設比就占了總坪數12坪多，也就是室內坪數限縮至23坪，民眾多花840萬元買下公共設施，使用機會卻不多。」
反觀中古屋的公設比在12％～15％，主要集中在管理室、電梯樓梯間等較為實用的空間，張凱用同樣地區的案例試算，新北市永和區35坪、每坪60萬元中古屋，扣除公設比15％後的室內使用空間還有近30坪，花在公設的費用約315萬元左右。
二、房價較能負擔
近年來整體房價持續上漲，但中古屋的房價仍較新成屋有優勢，住商不動產統計台北市預售成交均價及成屋成交均價發現，新案價格節節上升，跟中古屋呈現巨幅價差，北投、大同、內湖、松山、中山等5個行政區，預售均價高於成屋50％以上。
以北投區為例，預售均價及成屋均價分別是84.2萬元、54.5萬元。因此張凱建議民眾先從符合需求的中古屋入手，持續累積自己的資產價值，未來房屋增值時可做為下一間換屋的本錢。
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