當鋪「勞力士水鬼」竟跟景氣拐點有關! 包租公天天緊盯

包租公張凱認為房市步入盤整,自住民眾應多走動、多看屋。

▲包租公張凱認為房市步入盤整,自住民眾應多走動、多看屋。(圖/鏡週刊提供,下同)

圖、文/鏡週刊

連番的利空重擊房市暈頭轉向,一手市場預售揭露件數較去年旺季腰斬,現在二手市場的中古屋也出現年增率明顯衰退的狀況,房市步入盤整階段,多數投資客趕下車,但包租公張凱卻逆向操作,準備下手。

「平時追蹤的幾家當鋪臉書粉專,從10月初開始,見到久違的勞力士經典款『水鬼』出現了!天天在粉專喊價,顯示資產荒退潮、資金荒湧現,意味景氣見拐點,所以我沒事就出來走動、看看房子,只要符合我的均價就買。」包租公張凱精打算盤,6年來他以房滾房,至今擁有17間房子、共51個隔間,月收租達百萬元,扣掉貸款、修繕、人事管理等成本,淨收益35萬元。

張凱主攻無電梯公寓產品,並且強調「買低治百病」,至於買低的方式,他透露,「我都是先透過銀行估價,抓出房屋總價,再把總價往下談。也只有老公寓產品較可能往下議到低價。」

他進一步以官方數據分析,買賣移轉棟數的統計中,屋齡15年以上的中古屋占比,從2017~2021年交易持續成長,台北市更是成長近2倍數量,新北市中古屋交易棟數也成長58%,與全國總交易棟數相比,中古屋交易占比更是從64%成長到71%,顯示全國購屋民眾偏好中古屋大於新成屋。事實上,中古屋具備2大特色:

一、公設比較低

張凱觀察,近年雙北地區新建案的公設比節節上升,30%~40%的公設比已成常態,通常社區公共設施包含接待大廳、健身房、游泳池、閱讀室等,營造許多寬敞且裝潢氣派的公共空間,吸引民眾看屋時,對於入住後的舒適生活有諸多想像。

然而實際入住後才發現,真正使用的時間少之又少。張凱說,有些設施用不到,仍要每月分擔管理維修費,未必划算。

公設比分攤至總房價中,張凱也以新北市永和區35坪、每坪70萬元的新建案試算,「35%公設比就占了總坪數12坪多,也就是室內坪數限縮至23坪,民眾多花840萬元買下公共設施,使用機會卻不多。」

反觀中古屋的公設比在12%~15%,主要集中在管理室、電梯樓梯間等較為實用的空間,張凱用同樣地區的案例試算,新北市永和區35坪、每坪60萬元中古屋,扣除公設比15%後的室內使用空間還有近30坪,花在公設的費用約315萬元左右。

二、房價較能負擔

近年來整體房價持續上漲,但中古屋的房價仍較新成屋有優勢,住商不動產統計台北市預售成交均價及成屋成交均價發現,新案價格節節上升,跟中古屋呈現巨幅價差,北投、大同、內湖、松山、中山等5個行政區,預售均價高於成屋50%以上。

以北投區為例,預售均價及成屋均價分別是84.2萬元、54.5萬元。因此張凱建議民眾先從符合需求的中古屋入手,持續累積自己的資產價值,未來房屋增值時可做為下一間換屋的本錢。


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