▲內政部代理部長花敬群日前與立委高嘉瑜針對實坪制，有激烈的言詞交鋒。（圖／資料照片）
文／《住宅週報》社長陸敬民
近期立委高嘉瑜和內政部代理部長花敬群在立院質詢時交鋒，讓大家再度關注起「實坪制」議題，高委員質疑為何民眾買房要花這麼多錢在公設上，動輒超過30%不說，特殊小套房公設比更高達50%，花敬群則認為公設是供公眾使用不可免。
實務上，公設比是所有消費者都無法迴避的觀念，只要買的是新成屋、預售屋，就勢必得要面對這件事。
所謂的公設比是依照現行的建築法規，針對集合式住宅「一定要具備、使用的公共範疇」，就會被歸納到公設比，但這為何為人詬病，就是因為裡面埋藏了大秘寶。
▲建商要調高或調低公設比，從車道持分、車位面積下手最快。（圖／記者陳建宇攝）
如門廳、梯廳、逃生梯、消防安全通道、防火區劃，還有機電設備空間等均為常見會被列入公設比計算的項目。建商或代銷業者有時也會因為希望規劃中的新案，能擁有所謂的「低公設比」這個賣點，這時他們就可能透過抓長補短的手法，刻意將公設比下修到略低於周邊競案。
以高雄為例，坊間首購大樓新案公設比動輒35%起跳，如果某新案刻意壓低公設比到33%，這2個百分點的差距，對首購族群就會有吸引力。
高嘉瑜只看到公設比的第一個層面，事實上建商若想調高或調低公設比，就是調整車道持分和車位面積，我們常聽到的車位坪數有4~5坪，也有8~9坪，也有10~12坪，原則上車位的面積愈大愈好，不過車道及車位，關係到建商老闆的零用錢有多少，因此與其看公設比高低，不如在乎車位面積大小。
很多人對於實坪制的註解，就是符合真正的居住正義，但貿然在台灣實施，將會招致立即性的災難，這不是簡單Yes or No的問題，必須參照建築、地政法規，而且兩者必須要有高度共識，修法和配套也要做好。
舉例來說，包含預售屋和新成屋等一手屋市場，建商遵照建築法規，將房屋建坪和車位面積分開計算也分開計價；而坊間中古屋與二手屋市場，房仲是遵照地政法規，將房屋建坪和車位面積合併計算也合併計價。
所以即使在房屋總價不變的情況下，這間房子進入房仲的聯賣系統並刊登在二手屋網站時，每坪單價看起來就會比較便宜。
普羅大眾若對政府法規不甚了解，就會出現上述的錯覺，更何況「實坪制」所導致的「房價立即暴漲至少3成起」錯覺，對消費者的心理將是很大的衝擊，「說要打房結果單價暴漲？」最後就變成公說公有理、婆說婆有理的說不清窘境。
實坪制不是不可以做，但是要分階段做，就像雨遮不計坪、不計價這件事，要慢慢讓消費者接受，下個階段則是車位、車道要不要進入公設比的範疇，這樣對民眾的認知衝擊會較小。
我認為，與其把心力花在實坪制上，還不如要求預售屋公開銷售制，每一戶、每個車位在預售屋合約備查程序時就要揭露價格，公開銷售時民眾就可以查詢，更符合居住正義。目前建案公開銷售時價格仍然是個謎，消費者要在1個月後才看到實價登錄價格，甚至過高、過低的價格還會「被蓋牌」，這都會讓消費者無法以合理價格買到房子。
坦白說，實坪制對於建商來說根本沒差，就算真的實施了，大公、小公這些還是得做，取消了公設計坪計價，最終價格還是會被灌進實坪房價裡，只是形式上的居住正義，消費者要的是實質上的居住正義。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長
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